Subprime Loans (Ипотечные кредиты): формула богатства для всех

Subprime Loans (Ипотечные кредиты): формула богатства для всех

Повышавшиеся в США в течение десятилетий цены на недвижимость нанесли вред и без того слабо развитому чувству, что финансирование ипотеки за счет кредитов может таить в себе риски. Традиционно фондовый рынок США характеризовался тем, что два крупных федеральных американских ипотечных агентства – Fannie Mae и Freddy Mac – рефинансировали покупателей частных домов и часть рисков проводили по своим бухгалтерским книгам. Целью политики США традиционно является реализация возможности приобретения собственного дома также для слоев населения с не очень высоким доходом. Для этого в начале девяностых годов изобрели так называемые «Subprime Loans» – ипотечные кредиты, которые были задуманы как ссуды, заменяющие собственный капитал. Риск неуплаты казался ограниченным, так как стоимость домов постоянно росла.

Девяностые годы в США были также периодом финансовых инноваций.

– Путем секьюритизации банк мог превращать выданные им кредиты в имеющие хождение на бирже ценные бумаги, продавать их и передавать таким образом кредитные риски в другие руки. Банки зарабатывали на комиссионных.

– Увязывая в ценные бумаги различные риски, можно было, подобно тому, как действуют страховые компании, стабилизировать статистическую ожидаемую стоимость рисков, а также – как полагали – надежно рассчитать их.

– Это, в свою очередь, позволяло из связанных в одно целое кредитов кроить транши различной платежеспособности. Образовавшиеся из этих траншей ценные бумаги получали рейтинг. Таким образом появилась возможность, чтобы лучшие транши из кредитного портфеля, который состоял, например, только из Subprime Loans, также могли получить рейтинг А-А-А.

– Так как риски возможных убытков из структурированных ценных бумаг, видимо, можно было точно рассчитать, также было возможно застраховать риски возможных убытков. Покупатель займа заключал credit default swap – кредитный дефолтный своп (cds) – и выплачивал за это страховой компании единовременную сумму.

– Из составленных из самых плохих траншей ценных бумаг можно было смастерить новые ценные бумаги, которые имели чисто теоретическую статистическую ожидаемую стоимость.

Такой вот набор инструментов. Он очень быстро развился в плохо обозримые формы. Ведомство по надзору за деятельностью банков и ценными бумагами ни в интеллектуальном, ни в организационном плане не поспевало за ними. Комиссионные, которые полагались на каждой ступени вышеописанного процесса обработки, были существенными. Все делали ставку на то, что могли передавать свои риски с продажей ценных бумаг другому, а также на то, что риск невыплаты кредита был застрахован. Модели и методы становились все более отточенными. Вся цепочка кредитной системы, и в особенности крупные инвестиционные банки, зарабатывала на этом деньги.

Математические модели, которые рассчитывали риски, конечно, мало кто понимал. Еще меньше кто-либо занимался исходными вероятностями. Модели предполагали, что для каждого кредита, который стоял в начале цепочки, риск был соразмерно установлен, так как лишь в этом случае основывающиеся на них риски были информативными. Совершенно вне поля зрения оставалось получение базисных доходов, например, от регионального развития цен на жилье.

Использование злоупотреблений в моделях, конечно, не было предусмотрено, например, если какой-нибудь местный банк, для того чтобы заработать комиссионные, выдал ипотечные кредиты, не покрываемые потенциальной стоимостью дома, причем выдал заемщикам, которые были даже не в состоянии обслуживать кредит. Это злоупотребление происходило во все более растущих масштабах¹¹. Оно обострило проблему, когда цены на дома поначалу находились неизменными, а потом рынок начал разваливаться.