21. Ипотека

Поубывав бы интерпретаторов.

Четвертый фактор — рост ипотечного кредитования. Несмотря на большой ажиотаж вокруг темы ипотеки, она пока не играет заметной роли в ценах на жилья. В 2006 на долю ипотеки пришлось всего порядка 6% всех сделок с жильем на общую сумму в $9 млрд., причем в основном в сегменте недорогого жилья. За первое полугодие сумма выданных ипотечных кредитов выросла до $7.8 млрд. и по итогам года должна увеличиться до $16–17 млрд., при ожидаемом в 2007 объеме сделок с жильем в $200–220 млрд. Однако даже на эту небольшую цифру в $16–17 млрд. может негативно повлиять начавшийся мировой кризис, который несколько ограничит финансовые ресурсы банков, в первую очередь иностранных, в 2007 — первой половине 2008, а следовательно и их готовность выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не окажет заметной поддержки ценам на жилье. Если экстраполировать динамику развития ипотечного кредитования, то существенную роль в поведении рынка жилья оно начнет играть в 2010–2011 гг.

Да банкам нафиг не нужна ипотека по таким ценам. На самом деле им будет гораздо комфортнее, если цены на квартиры просядут на 35–45%. Во–первых, отдельные ипотечные кредиты будут меньше и, соответственно, меньше вероятность что заемщик сдохнет. А во–вторых, после глубокой коррекции квартиры снова войдут в тренд роста, а значит, вместо рисков снижения стоимости залога, банки будут иметь гарантию долгосрочного роста стоимости залога. Так что перед массированным наращиванием ипотеки — а пока ипотечный рынок совсем крошечный — банкам как раз будет очень выгодно сильное падение цен на квартиры. Вон, Байера спросите — он прокомментирует мое соображение как профессионал.

А ничего страшного. Те кому положено разориться — разорятся. Те кому не положено — умерят аппетиты и будут строиться из расчета не 100% прибыли, а всего 15% и строить будут больше, особенно "народного" жилья, а не инвестиционного непойми чего, чтобы наверстать на обороте то, что потеряли на норме прибыли. Т. е. кризисные явления конкретно в строительной отрасли будут иметь место в течение следующих двух лет. Но отнюдь не фатальные. Точно так же, как сейчас уже имеют место кризисные явления в банковском секторе. Но они тоже не фатальные. Это скорее повод для банков переосмыслить свою долгосрочную стратегию, поменять свои взгляды на низкокачественное кредитование "по двум документам", почистить портфели, пересмотреть модель финансирования и пр. Никто не умрет — просто на ранней стадии сдуется намечавшийся кредитный пузырь, что будет полезно всем — и банкам, и государству, и населению, и промышленности.