За землю и воду

За землю и воду

Наталья Литвинова

Строительные компании, выступающие застройщиками жилья, объединились в союз для защиты своих интересов в области законотворчества

Подмосковье — лидирующий регион по объемам вводимого жилья

Фото: Алексей Андреев

На прошлой неделе около 120 строительных компаний из 50 регионов страны учредили новую отраслевую ассоциацию Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА). Инициатором его создания стал Леонид Казинец , председатель совета директоров инвестиционно-строительной корпорации «Баркли», председатель комиссии РСПП по жилищной политике. «Свои ассоциации есть у генподрядчиков, проектировщиков, геодезистов. У компаний, выполняющих функцию застройщиков, несущих все риски, связанные с получением земельных участков, обеспечением финансами, инфраструктурой и полной ответственностью по 214-му закону перед покупателями жилья, до сих пор не было союза, который мог бы защищать их интересы», — так объясняет необходимость новой ассоциации Леонид Казинец.

Поводом для ее создания стало желание активно участвовать в законотворческом процессе. Ряд поправок 214-го закона (он регулирует взаимоотношения застройщиков со всеми остальными сторонами процесса жилищного строительства), принятых в последние месяцы, вызвал у застройщиков очень негативную реакцию. На попытки представителей некоторых компаний выразить недовольство новыми положениями закона в правительстве ответили: «Вы бы сначала объединились, что ли, и выразили какое-то общее согласованное мнение». Застройщики объединились и теперь намерены добиваться того, чтобы ни один закон, касающийся жилищного строительства, не рассматривался в Думе без их экспертизы. Стратегической задачей новый союз ставит увеличение темпов жилищного строительства с 0,4 до 1 кв. м на человека в год, что соответствует показателям развитых стран.

Жилищная пробуксовка

Свой учредительный съезд застройщики приурочили к Всероссийскому совещанию по развитию жилищного строительства, которое провел министр регионального развития Игорь Слюняев . Из его доклада следовало, что состояние жилищного строительства в стране оставляет желать лучшего. Да, в России в 2012 году, согласно статистике, было построено 65,2 млн кв. м жилья, это вдвое больше, чем десять лет назад, и больше любого годового показателя с 1990 года. Но 50% этого жилья — индивидуальное строительство. План Минрегиона по промышленной застройке не выполняется в каждых шести регионах из десяти. Стратегический целевой ориентир — 1 кв. м на душу населения в год — близок к выполнению только в Московской области, где в прошлом году было построено 0,98 м на одного жителя. Системные проблемы по-прежнему не решены: очень высокий уровень износа основных фондов, устаревшие энергозатратные технологии, низкая производительность труда, стагнирующий комплекс промышленности стройматериалов. Для преодоления проблем правительство еще год назад разработало специальную дорожную карту (откорректированная версия на 2014 год пока не опубликована). В ее рамках в ближайшее время появится ряд документов, регламентирующих порядок взаимодействия участников процесса жилищного строительства; исчерпывающий перечень административных процедур; требования к составу и содержанию работ по инженерным изысканиям, проектной документации, ведению строительства. Будет также упрощена процедура ввода зданий в эксплуатацию, планируется развитие института негосударственного строительного надзора.

Застройщики, вошедшие в объединение, намереваются принимать активное участие в подготовке этих документов и лоббировать свои интересы, как это делают другие участники процесса. «Последние ужесточения 214-го закона сильно усложняют работу и повышают себестоимость метра жилья, — говорит Владимир Гусев , генеральный директор компании “Тольяттистройзаказчик”. — Теперь, оказалось, что застройщик должен нести всю ответственность за ЧП, которые допустил на стройплощадке генподрядчик. Почему, спрашивается? Страховщики пролоббировали свой интерес, и введено требование обязательного страхования для выплат обманутым дольщикам. Для компаний, не использующих мошеннические схемы, а их все же большинство на рынке, это только лишний расход, который в конечном итоге делает жилье дороже и ложится на плечи покупателя».

Активно продвигают свои поправки естественные монополисты — предлагают собирать с каждого построенного квадратного метра некий «инфраструктурный сбор». «С какой стати? Почему эти компании вообще ведут речь о продаже своих мощностей? — говорит Владимир Гусев. — Мы покупаем у них конкретный продукт — ватт энергии, куб воды и прочее, а развитием своих мощностей пусть занимаются сами». Омбудсмен по строительству Елена Николаева разделяет недоумение строителей: почему за создание инфраструктуры в конечном итоге должны платить покупатели жилья? «Почему именно строители должны подводить к своим объектам сети и потом бесплатно отдавать их на баланс естественных монополистов? — задается она вопросом. — Никто не может ответить мне внятно на этот вопрос, говорят, так у нас сложилось. Надо все сложить по-другому. Ресурсные компании пусть поработают и над своей эффективностью».

Доступность и цену инженерной инфраструктуры застройщики называют одним из основных препятствий для наращивания темпов строительства доступного жилья. «В нашем регионе себестоимость подведения и подключения к инженерным сетям составляет 15–18 тысяч рублей на квадратный метр, — говорит Марина Ломакина , председатель совета директоров приморской компании “Далта-Восток-1”. — Добиться при этом финальной стоимости жилья 30 тысяч рублей за метр совершенно невозможно — оно будет очень низкого качества».

Второе важнейшее препятствие для развития жилищного строительства — острая нехватка земельных участков, подготовленных для строительства. Александр Браверман , генеральный директор федерального фонда «Развитие жилищного строительства» (РЖС), отметил, что фонд сегодня — поставщик 32% участков под строительство в стране, и это ненормально. «Необходимо разработать процедуру для массовой передачи под жилищное строительство участков муниципальных, субфедеральных, неразграниченных земель», — считает г-н Браверман. Леонид Казинец уверен, что добиться роста числа земельных участков под строительство можно лишь в том случае, если отвечать за процесс будут губернаторы. «Число распределенных подготовленных к строительству участков должно стать одним из важнейших показателей эффективности работы губернатора, его KPI, — говорит г-н Казинец. — Дефицит земли, пригодной для строительства, — основная проблема отрасли, при этом в стране полно брошенных территорий, на которых десятилетиями ничего не растет и не строится. Мы будем добиваться передачи свободных земель для целей жилищного строительства и при необходимости предлагать свои законопроекты».

Еще одна важная проблема — низкое доверие населения: многочисленные факты обмана дольщиков сильно подмочили репутацию застройщиков. «На рынке действительно присутствуют разные компании, хватает и безответственных или неквалифицированных застройщиков, — объясняет Леонид Казинец. — Мы хотим определить некие критерии оценки добросовестности, отделить агнцев от козлищ. Сам факт принадлежности к нашей организации должен стать сигналом рынку о добросовестности компании». Впрочем, как уточняет Кирилл Холопик , руководитель аппарата НОЗА, этот процесс — дело будущей работы, поэтому сегодня говорить о каких-то сигналах рынку преждевременно.

Так, крупнейшие застройщики московского региона — компании ПИК и СУ-155 — не вступили в новое объединение и скептически отнеслись к его возможностям. «В индустрии уже есть несколько объединений со схожими целями, они достаточно представительны и эффективны. Вместе с тем появление еще одной ассоциации, которая сможет усилить конструктивные позиции и тенденции на рынке, поможет доносить их до власти, безусловно, скажется на отрасли положительно. В том случае, если подобные организации будут способны делать это эффективно», — ответили на вопрос «Эксперта» в пресс-службе СУ-155. Кирилл Холопик разделяет эти сомнения в способности эффективно доносить до власти чаяния бизнеса. «Площадок для дискуссий и обсуждений действительно много, но слишком часты случаи, когда различные формы обращений предпринимателей, созданные в спорах и долгих обсуждениях, даже не рассматриваются чиновниками, — говорит он. — В этой части можно, очевидно, рассчитывать на энергию Леонида Казинца, с мнением которого считаются в коридорах власти. Со своей стороны мы обязуемся создать очень профессиональный аппарат, способный готовить грамотные документы, воспринимаемые чиновниками и законодателями. У меня лично есть опыт разработки сотен нормативно-правовых документов, в том числе более десятка законопроектов в строительной отрасли, прошедших через Думу».   

График 1

В прошлом году объем ввода жилья превысил докризисный

График 2

Обеспеченность среднего россиянина жильем в три раза ниже, чем в развитых странах