Надуть новый пузырь

Надуть новый пузырь

Александр Кокшаров

Британское министерство финансов предложило новые меры по оживлению рынка недвижимости. Весьма вероятно, что они приведут лишь к росту цен на жилье

Иллюстрация: Валерий Эдельштайн

Британский министр финансов Джордж Осборн в конце марта представил проект бюджета на 2013/14 финансовый год. В бюджете заложены две меры, которые должны оживить довольно вялые рынки строительства жилья и недвижимости. Так, было объявлено о введении схемы «Помощь в покупке жилья», которая позволит покупателям недвижимости вновь, как и до кризиса, вносить первый платеж в размере 5% от общей цены. До 20% стоимости приобретаемых квартир или домов будет финансироваться за счет правительственного льготного кредита, который первые пять лет будет беспроцентным. (Сегодня в Британии практически невозможно получить ипотеку, не имея для первоначального платежа суммы в 20–25% от общей стоимости покупки.) По оценкам британского минфина, эта мера увеличит число новых ипотечных кредитов на 25 тыс. в год. Число транзакций на рынке возрастет всего на 2,5%, однако поддержка властей будет ощутима для тех, кто покупает недвижимость впервые.

В дополнение к этому объявлено о запуске правительственной схемы гарантий на 2014–2016 годы, которая будет использоваться для поддержки ипотечного кредитования на сумму более 200 млрд долларов, причем не только на новые дома, но и на уже построенные. В агентстве недвижимости Savills, одном из крупнейших в Британии, считают, что эта инициатива позволит увеличить число сделок купли-продажи жилья на 550 тыс. за три года.

Заявленные меры призваны вдохнуть новую жизнь в британский рынок недвижимости, однако целый ряд экономистов полагает, что без внесения изменений в законодательство, регулирующее планирование застройки, новое жилье не будет поступать на рынок. А рост спроса на квартиры и дома в условиях их физического дефицита может привести к взлету цен.

Жертвы замкнутого круга

«Новые меры правительства могут оказаться серьезным шагом вперед для потенциальных покупателей, многие из которых в посткризисные годы не могли приобрести жилье из-за роста цен на аренду и ужесточившихся требований к размеру первоначальных взносов для получения ипотеки», — сказал «Эксперту» Колин Хил из агентства недвижимости Thamesview.

Сразу после кризиса банки и ипотечные общества повысили требования к новым заемщикам — теперь от них ожидался не 5-процентный первоначальный взнос, а 20–25-процентный. Это вынудило многих британцев, которые могли бы решиться на приобретение недвижимости, продолжать жить в съемном жилье. Как следствие, цены на аренду квартир заметно выросли (с 2007 года — на 28%), а значит, потенциальным покупателям стало еще труднее скопить требуемые суммы.

Во многом поэтому рынок ипотечного кредитования остается в Британии крайне вялым. По оценкам Британской банковской ассоциации, в феврале 2013 года было одобрено лишь 30,5 тыс. новых ипотечных кредитов — на 6% меньше, чем в январе (самый низкий показатель с июля прошлого года).

Причем британцы оставались на съемных квартирах, несмотря на то что в последнее время дешевле выходило обслуживать ипотечный кредит, чем платить за аренду. Так, согласно данным министерства общин и местного самоуправления, средний арендатор в начале 2013 года платил на 11% больше, чем собственник жилья, выплачивающий кредит. Но невозможность скопить 20–25% от цены недвижимости заставляет потенциальных покупателей откладывать решение о покупке. Ведь средний дом в Британии стоит 263 тыс. долларов, а в Лондоне, где рынок продолжает разогреваться из-за спроса состоятельных покупателей из-за рубежа, — и вовсе 712 тыс. долларов.

Из-за резкого сокращения бонусов в лондонском Сити сегодня купить собственное жилье сложно даже высокооплачиваемым специалистам по инвестициям и трейдерам инвестбанков, не говоря уже о британцах со средним уровнем доходов. В газете The Times подсчитали: если 21-летний британец начнет работать за среднюю для своего возраста зарплату и будет откладывать 5% своего дохода, чтобы скопить на первый взнос, то это удастся сделать лишь за тридцать лет — к 52 годам. В минфине уверены: предоставление 20-процентного льготного правительственного кредита сможет радикально изменить ситуацию.

Больше денег за те же дома

Предложение минфина, однако, понравилось далеко не всем. Так, независимое от правительства (и подотчетное лишь парламенту) Бюро бюджетной ответственности (OBR) поставило под вопрос правительственную схему гарантий. «Ключевой вопрос заключается в том, приведет ли это к росту цен? В целом, если говорить о краткосрочной перспективе, ответ утвердительный», — заявил Стивен Никелл , глава OBR по экономическому прогнозированию.

В среднесрочной же перспективе, считает Никелл, растущие цены должны будут оживить рынок строительства, увеличив приток нового жилья на рынок. Однако из-за ограничений планировщиков новых домов может оказаться не так много, как этого хотелось бы властям. Особенно на перенаселенном юго-востоке страны, и в Лондоне в частности.

С похожим предостережением выступил и бывший министр финансов в правительстве лейбористов Алистер Дарлинг , заявивший, что предложения Осборна могут привести к «надуванию пузыря на рынке недвижимости», похожего на тот, который образовался в США в 2000-х.

С этой точкой зрения согласны и независимые аналитики. «В лучшем случае эта мера просто ничего не даст. У людей будет больше денег, чтобы покупать то же самое количество домов, то же самое количество людей будет в них жить, следовательно, такое же количество людей будет исключено из рынка домовладельцев. Однако это исключение будет на более высоком ценовом уровне», — рассказал «Эксперту» Роджер Бутл , экономист консалтинговой компании Capital Economics.

Из подобных предположений исходят и агентства недвижимости. По мнению Карли Уоррелл из агентства Kenwoods, рост затрат на приобретение недвижимости в Британии может составить в 2013 году 3–3,5%. Еще месяц назад, до опубликования бюджета, рост цен прогнозировался на уровне 2%.

«Если говорить не о Лондоне, где рынок ведет себя иначе из-за притока иностранных денег, а в целом о стране, то цены на недвижимость должны бы еще упасть. Такая корректировка нужна, чтобы сделать жилье вновь доступным для массового покупателя. Однако если цены будут расти, то необходимой корректировки не произойдет, что означает появление поколения британцев, которые просто не смогут себе позволить жить в собственном жилье, а будут снимать его всю жизнь», — утверждает Уоррелл.

Ее вывод подтверждают цифры. Сегодня в Британии 8,5 млн человек (из 63 млн общего населения) живут в съемном жилье. Даже после посткризисного снижения цен средний дом в Британии обходится в пять средних годовых зарплат («зарплаты-брутто», до выплаты налогов) — еще в 1997 году этот уровень составлял три годовые зарплаты. А в Лондоне коэффициент стоимости жилья к уровню зарплат уже более восьми.

Согласно соцопросу среди арендующих жилье 25–40-летних британцев, 77% надеются, что смогут купить недвижимость в будущем. Британский минфин полагает, что его инициативы позволят «поколению арендаторов» стать домовладельцами. Однако даже если это и произойдет, им придется дорого заплатить за такую возможность — цены на недвижимость в Британии за первое десятилетие века более чем удвоились, а их дальнейший ожидаемый рост сделает мечту о собственном доме близкой к несбыточной.

Лондон

График

Несмотря на кризис 2009 года, цены на британскую недвижимость так и не испытали серьезной корректировки