: Алексей ЩукинИнвестиции,
: Алексей ЩукинИнвестиции,
Алексей Щукин
Инвестиции, связанные с Универсиадой, резко подняли цены на жилье в Казани. Местные власти пытаются это компенсировать с помощью социально ориентированной жилищной политики
Казанский дворец земледельцев, построенный в неоклассике в 2010 году, стал новой визитной карточкой города. Теперь в таком стиле строят и жилые здания
Фото: photoxpress.ru
Ипотечный кредит под 7%? Покупка квартиры в новостройке по себестоимости, по 26–28 тыс. рублей за квадратный метр? Нигде в России, кроме Казани с ее социальной ипотекой, нет таких возможностей. Правда, пока эти условия распространяются только на бюджетников.
Казань, пожалуй, один из самых изменившихся за последние годы городов России. Изменилась татарская столица во многом благодаря двум мегапроектам, обеспечившим многомиллиардные инвестиции, — празднованию 1000-летия города и Универсиаде. Сегодня Казань производит на москвича на редкость приятное впечатление, подкупая сочетанием внешней благополучности и размеренности со своеобразной столичностью. Красивый, благоустроенный город с прошедшим реконструкцию историческим центром.
Казанский рынок жилья во многом похож на московский (здесь есть свои Рублевка и Остоженка), но при этом имеет яркую местную специфику.
Рост на инвестициях
«С сентября 2011 года цены на жилье за полгода взлетели на 30 процентов. После этого рынок встал на путь стагнации. Сегодня спрос слабый, продажи тоже. Глобального падения цен нет, но потихоньку они проседают. Можно сказать, что рынок до сих пор переваривает то удорожание», — так кратко описывает новейшую историю рынка жилья Казани президент Гильдии риэлтеров Республики Татарстан Валерий Абсалямов . Пока же цены на новостройки в Казани одни из самых высоких для российских городов-миллионников. Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке, по данным портала «Мир квартир», — 58 159 рублей. Существенно дороже жилье только в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Взрывной рост казанских цен трудно не связать с Универсиадой. Под это событие на город пролился настоящий денежный дождь. По словам генерального главы исполнительной дирекции Универсиады Владимира Леонова , совокупные расходы составили 228 млрд рублей. Из федерального бюджета было выделено 67 млрд, 81 млрд — из республиканского, оставшаяся сумма — деньги частных инвесторов и естественных монополий. К Универсиаде город сильно изменился. Было реконструировано более 200 зданий в центре, построено 30 спортивных объектов, 11 крупных развязок, полтора десятка многоуровневых парковок (оставить машину там можно за символические деньги), жилой городок для спортсменов-студентов и многое другое.
Последние десять 10 лет Казань развивалась во многом за счет мегапроектов с многомиллиардными бюджетами. До Универсиады было 1000-летие города (в 2005 году), на которое потратили более 86 млрд рублей. Интересно, что 800-летие Казани пытались отметить за два десятка лет до этого, но тогда ученые не смогли доказать возраст татарской столицы. А потом при раскопках была найдена старинная чешская монета, еще несколько предметов, после чего были собраны международные конференции, на которых постановили: городу уже 1000 лет. Под круглую дату из федерального бюджета было-таки получено финансирование.
Сегодня деньги на Универсиаду освоены, но нового мощного драйвера для развития города пока не найдено. Казань примет чемпионат по водным видам спорта в 2015 году и чемпионат мира по футболу в 2018-м, но вряд ли из федерального бюджета на эти соревнования будут выделены большие деньги — стадионы уже построены. К 2018 году до Казани дотянется ветка высокоскоростной железнодорожной магистрали из Москвы — современный вокзал уже возведен. Есть проект развития Иннополиса, своего рода Сколково-2, — инновационного города рядом с Казанью на 150 тыс. человек. Однако пока проект выглядит не слишком реалистичным. В общем, уверенности в том, что в ближайшие годы деньги в Казань будут течь бурной рекой, нет. Это почувствовали и покупатели жилья. «С мая спрос на квартиры резко упал. Покупатели говорят: “Мы лучше подождем. Цены слишком высоки, после Универсиады они упадут”. За летние месяцы цены на новостройки снизились на 2–5 процентов, на вторичке падение еще больше», — говорит один из казанских риэлтеров.
Социальная жилищная политика
Однако мегапроекты, толкающие цены вверх, — не самая интересная тема на казанском рынке недвижимости. Гораздо важнее то, что в Татарстане проводится сильная жилищная политика, которая препятствует повышению цен. Благодаря этому в 2000-е годы жилье в Казани стоило дешевле, чем в большинстве городов-миллионников. В 2005-м стоимость квадратного метра составляла всего 25–27 тыс. рублей, а еще пять лет назад аренда однокомнатной квартиры обходилась в 4–6 тыс. рублей.
Каковы элементы сильной жилищной политики? Во-первых, в Татарстане очень много строят, большое предложение новостроек сбивает цены. В 2012 году было возведено около 1 млн кв. метров при населении 1,15 млн человек. Это почти тот самый «один квадратный метр на человека в год», о котором давно мечтает федеральное правительство. В этом году объемы строительства будут ниже — ожидается порядка 820 тыс. кв. метров — из-за загруженности строителей на объектах Универсиады. Однако даже на фоне снижения Казань остается лидером в Поволжье.
Во-вторых, в Казани в 1995–2005 годах эффективно работала программа сноса ветхого жилья в центре города: старые дома сносили, жильцам давали квартиры в новостройках. Побочный эффект программы — насыщение рынка недвижимости дешевыми квартирами. «Людей переселяли в новые квартиры, и многие тут же продавали их. Покупали комнату в коммуналке, и еще оставалась существенная сумма на жизнь. Дешевые квартиры от переселенцев долгие годы тянули цены на жилье в городе вниз», — рассказывает казанский риэлтер.
Но вот самое удивительное: в Татарстане уже девять лет действует уникальная для России система социальной ипотеки. Существует внебюджетный Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан, в который на первом этапе крупнейшие предприятия области перечисляли в добровольно-принудительном порядке 1% прибыли. Сегодня в программе участвует уже почти 2000 предприятий. Эти средства объединяются с бюджетными, с кредитами и вложениями очередников, и на них строится жилье. Новостройки продают бюджетникам на льготных условиях. Любой работник бюджетной сферы, имеющий менее 18 кв. метров на человека, может встать в очередь и со временем купить квартиру в новостройке по специальным ценам, близким к себестоимости, — сейчас это в среднем около 27 тыс. рублей за квадратный метр. Существует и система вычетов: при рождении ребенка 18 кв. метров семья получает бесплатно. На покупку квартиры бюджетник может получить кредит по льготной ставке 7% на 28,5 года. Сами квартиры разыгрываются на конкурсе в зависимости от срока ожидания квартиры и сделанного взноса. В последние годы работники компаний — доноров программы также получили право приобрести квартиру на льготных условиях, но условия эти не такие комфортные, как для бюджетников. Всего в Татарстане с 2005 по 2012 год по системе социальной ипотеки построено более 73 тыс. квартир.
Наконец, республика — в авангарде раскручивания пилотных проектов по арендному жилью. За последние годы построено более 400 арендных квартир, сейчас ведется строительство шести домов на 870 квартир для сдачи в аренду. Чиновники предполагают, что эти квартиры будут сдаваться по ценам на треть ниже рыночных, а часть квартир через пять лет проживания можно будет выкупить. К 2015 году удельный вес арендного жилья в новостройках должен составить уже 15%.
Волжская Рублевка
Казанская Рублевка называется Боровое Матюшино. Региональная элита — чиновники, бизнесмены, политики — живут в 14 километрах от города, за большим лесным массивом. На приезжего Боровое вряд ли произведет особое впечатление: дома в лесу трудно рассмотреть — как и на столичной Рублевке, везде высокие заборы, какие-то участки охраняют автоматчики. Но с точки зрения природы Боровое Матюшино даст фору Рублевке — поселок расположен прямо на берегу Волги. И только когда смотришь на него с воды, можно увидеть местные роскошные особняки и дворцы.
Если продолжать сравнение с Рублевкой, то очевиден еще один важный плюс — до центра Казани можно добраться всего за 15–25 минут. Это стало возможным благодаря новым развязкам по трассе на аэропорт, которые были построены к Универсиаде. Правда, в Боровом нет инфраструктуры — только ресторан и кафе. А на подмосковной Рублевке есть и фитнесы, и торговые центры, и многочисленные рестораны, и школы, и многое другое. Еще один минус — это достаточно шумное место. По Волге активно гоняют на катерах и гидроциклах. А местная золотая молодежь успокаивается летом только к утру.
Пиковая стоимость сотки земли в Боровом Матюшине доходит до 1 млн рублей. Чаще встречаются цены 500–800 тыс. рублей за сотку на первой линии у реки и 300 тыс. рублей — не на воде. Впрочем, местные риэлтеры говорят, что Боровое Матюшино достигло пика популярности: «Сейчас покупатели все чаще делают выбор в пользу “водных” участков подальше от города. Там цены раза в полтора-два ниже, чем в Боровом Матюшине. Впрочем, этот процесс только начинается. За возможность жить рядом с первыми лицами республики люди пока еще готовы переплачивать».
Казанская «Рублевка» — Боровое-Матюшино — спрятана в сосновом бору на берегу Волги
Фото: Тимур Мухаметзянов
Города-миллионники обычно следуют в фарватере Москвы, с некоторым опозданием повторяя столичные тренды. Отставая от Москвы лет на шесть-восемь, Казань только входит в стадию активной «коттеджизации». Сейчас около города возводится чуть более дюжины коттеджных поселков, но, похоже, их количество в ближайшее время будет быстро расти. «В 2000-е коттеджные поселки почти не строились — все дело в сложной процедуре перевода сельскохозяйственной земли в земли под застройку. В Подмосковье скупка колхозов, выделение земли и перевод под застройку шли в бешеном темпе, а в Татарстане все было намного медленнее и сложнее. Документы на изменение целевого назначения земли подписывались лично премьер-министром республики. Кроме того, даже переведенные участки часто не попадали под застройку — ленд-девелоперы закладывали их в банки и на вырученные деньги покупали новые и новые участки», — рассказывает один из юристов, занимающихся операциями с землей. Во время кризиса многие залоги остались у банков, и только теперь финансисты и владельцы земли разобрались в своих активах и начали формировать поселки, массово выводя землю на продажу.
Земля под Казанью стоит по московским меркам недорого — купить сотку в 20 километрах от города можно за 40–80 тыс. рублей. Впрочем, в поселке, где уже подведены коммуникации, цена составит от 100 тыс. рублей. Уровень загородных проектов растет, но поселков высокого качества пока немного. Обычно продается земля с обещаниями коммуникаций и охраной. «Поселков, скажем так, московского уровня — с интересной идеей, единой архитектурной концепцией, с благоустройством и так далее — около Казани пока не найти, — говорит директор представительства компании Honka в Татарстане Олег Князев . — Есть несколько уже построенных поселков, где все хорошо и красиво, но дома в них даже не выходили на рынок. Они строились группой знакомых для себя». Такой «корпоративный девелопмент» характерен для Татарстана в силу кланового характера экономики.
Коттеджное строительство сдерживают несколько факторов. «Рядом с Казанью большое предложение земли в садовых товариществах. Многие предпочитают покупать участки в них: это недорого, уже есть все коммуникации. За охрану в коттеджном поселке не многие готовы переплачивать», — рассуждает Валерий Абсалямов. Есть предложение земельных участков и в самой Казани. Районы индивидуальной застройки в городе весьма пестры, рядом с новыми дворцами ютятся совсем крошечные избушки на полторы комнатки. Однако земля в таких «шанхаях» пользуется большим спросом: цены на нее выросли за три-четыре года в несколько раз.
Другой сдерживающий фактор — отсутствие социальной инфраструктуры в новых поселках. Покупательная способность казанцев не так велика, чтобы за счет дорогой недвижимости финансировать социалку.
Интересно, что и формат таунхаусов здесь практически не прижился. Виной тому скандалы вокруг таунхаусов, построенных в нарушение закона, на землях под индивидуальное жилищное строительство. Таких проектов немало, и суды по ним насторожили потенциальных покупателей. Другая причина в том, что таунхаусы пока не нашли свою нишу на рынке. При прочих равных казанцы предпочитают иметь полноценный дом с собственным участком земли. Сейчас все чаще строятся дома, в которых живет несколько поколений одной семьи. Таунхаус с небольшим участком воспринимается как что-то неполноценное: дороже, чем квартира, но принципиально хуже, чем отдельный дом.
Казань как столица неоклассики
Логично предположить, что самые дорогие жилые здания Казани должны располагаться на берегу Волги, но это не так. Город отсечен от реки промзонами и железной дорогой — в Казани вообще нет волжской набережной. Местная «Остоженка» — район элитных жилых домов — располагается на «Горке», в центральной части города, рядом с рекой Казанкой. Если московская Остоженка все-таки сложилась как несколько вполне однородных кварталов элитного жилья, то в Казани на «Горке» элитные дома разбросаны по территории отдельными башнями.
Список обязательных требований к жилью элитного класса здесь не слишком велик: охраняемая территория, подземный паркинг, современная инженерия. Излишества не очень приветствуются. Сейчас элитное жилье в лучших новостройках города стоит 100–140 тыс. рублей за метр — как жилье экономкласса в Москве, — но даже по такой цене оно продается достаточно вяло. Самые дорогие квартиры с отделкой стоят порядка 40–60 млн рублей.
К Универсиаде в Казани реконструировали более 200 зданий в центре города
Фото: photoxpress.ru
Отдельный сегмент на рынке элитного жилья занимают корпоративные проекты. Самый известный из них — коттеджный поселок, построенный для нефтяников из Альметьевска. Он был возведен «Татнефтью» в удивительном для коттеджного поселка месте — в центре города, недалеко от кремля, на первой линии реки Казанка. Поселок огорожен, выглядит для центра города чужеродным и, судя по темным окнам, малозаселен. Большие особняки с отделкой владельцы пытаются продать по 40–100 млн рублей. Аренда дома начинается от 150 тыс. рублей в месяц.
Интересный феномен Казани — огромные комплексы-дворцы в неоклассическом стиле, в которых зачастую размещается и элитное жилье. Дома расположены не где-то в переулках, а недалеко от кремля. Визитка современной Казани — масштабный правительственный Дворец земледельцев. Казанцы до сих пор спорят, на что он больше похож: на Хофбург, зимнюю резиденцию Габсбургов в Вене, или на парижский Пети-пале.
Отдельные продвинутые граждане яростно нападают на Дворец земледельцев, называя его кичем. Впрочем, большинство казанцев, включая сообщество архитекторов, вполне лояльно относятся к неоклассическому дворцу: кто-то считает, что величественное здание добавляет городу столичности, кто-то рад, что в Казани появилась еще одна достопримечательность.
Дворец земледельцев возвела компания «Антика». Она же построила и полдюжины больших неоклассических жилых зданий в самом дорогом районе города. Причем в творческом поиске компания себя не ограничивает. Может получиться неоготическая башня, а может — квартал «а-ля Ренессанс». Фирма имеет собственный завод по производству деталей элементов декора и малых архитектурных форм из фибробетона. Можно сказать, что «Антика» — одна из самых необычных девелоперских компаний России.
С точки зрения эстетики антагонистом неоклассических зданий «Антики» может считаться жилой комплекс на улице Гоголя, расположенный рядом со зданием Госсовета. Это современное по архитектуре здание со сложным силуэтом возвел холдинг ТАИФ, связанный с семьей экс-президента Татарстана Минтимера Шаймиева , — одна из крупнейших в России непубличных корпораций с оборотом более 400 млрд рублей. Цены на квартиры в этой новостройке несколько лет назад достигали 180 тыс. рублей за метр.
Если говорить о рынке новостроек в целом, то на окраинах «квадрат» стоит сегодня 40–55 тыс. рублей, а в срединной части города — 70 тыс. При этом большинство новостроек представляют собой дома комфорт- или экономкласса. Последние обычно отличаются маленьким метражом квартир и, соответственно, низкой ценой квартиры. Новостроек бизнес-класса в Казани практически нет.
Интересным трендом последнего года становится возврат панельного домостроения. Если в 1990-е на долю панели в Татарстане приходилась половина построенного жилья, то в последние годы — всего 10%. Одна из причин — остановка Комбината панельного домостроения №3, принадлежавшего компании «Татстрой», которая, как считают в Казани, контролируется окружением бывшего министра строительства Татарстана, а ныне главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина . Завод был остановлен три года назад в связи с банкротством «Татстроя». Новый владелец комбината «Ак Барс девелопмент» начал программу перевооружения предприятия стоимостью 700 млн рублей. После установки немецкого оборудования комбинат сможет строить 150 тыс. кв. метров жилья в год. А поскольку аналогичный комбинат модернизирован еще и в Набережных Челнах (инвестиции в модернизацию составили 1 млрд рублей), можно говорить, что в Татарстане начинается новый этап индустриального домостроения.