Капремонт в кредит

Капремонт в кредит

Масштабная программа капремонта способна дать отечественному ЖКХ и строительному сектору новый стимул роста. При этом крайне важно, чтобы к программе подключились банки, — это позволит делать капремонт в срок и максимально эффективно

section class="box-today"

Сюжеты

Реформа ЖКХ:

Прокуроры займутся ЖКХ

Власть — народу

/section section class="tags"

Теги

Реформа ЖКХ

ЖКХ

Инвестиции

Бизнес и власть

/section

С июля этого года все собственники квартир в нашей стране будут обязаны скидываться на капитальный ремонт. Ежемесячные отчисления граждан будут накапливаться в течение нескольких лет на счетах специализированных компаний — региональных операторов. Именно из этих средств и будет финансироваться капитальный ремонт многоквартирных домов. Фактически речь идет о «перезагрузке» систематического воспроизводства инфраструктуры жилого фонда, прерванного в начале 1990-х.

Уже в первом квартале во всех субъектах федерации будут опубликованы программы капремонта многоквартирных домов и учреждены региональные операторы, а во втором квартале начнется перечисление взносов. Собственно же капремонт жилфонда стартует в 2015 году. То есть уже через год в нашей стране начнет системно функционировать исключительно объемный, ориентированный как минимум на тридцатилетнюю перспективу рынок работ по воспроизводству инфраструктуры жилого фонда. Причем исполнителями этих работ будут прежде всего субъекты малого и среднего бизнеса.

Начало деградации

Во времена СССР, когда большинство многоквартирных домов (за исключением домов жилищно-строительных кооперативов) находилось в государственной собственности, их капитальный ремонт финансировался из специальных амортизационных фондов. Формировались эти фонды из амортизационных отчислений, включаемых в квартплату; размер их рассчитывался исходя из остаточной стоимости домов. Размер квартплаты в то время был многократно занижен по сравнению с ее экономически обоснованной величиной, так что на капремонт выделялось дополнительное государственное финансирование, прежде всего из средств ведомств и предприятий, на балансе которых находился жилой фонд. Вместе с тем воспроизводство жилфонда в советские времена, как правило, финансировалось по остаточному принципу, и уже тогда капремонт многоквартирных домов проводился выборочно: ремонтировались в основном дома, имевшие наибольший физический износ. В результате значительно превышались нормативные межремонтные периоды. Деградация инфраструктуры многоквартирных домов началась уже в те времена. Впоследствии ситуация только ухудшалась, количество ветхих и аварийных домов стремительно росло.

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В течение последних двадцати лет дважды предпринимались попытки запустить системные процессы капремонта жилищного фонда в федеральном масштабе. В конце 1990-х сбор платежей на капремонт был начат — и в течение года-двух свернут. В 2008 году был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который в 2008–2012 годах направил на капремонт 214,2 млрд рублей, и еще 82 млрд рублей было выделено из региональных и муниципальных бюджетов по схеме софинансирования. Частично капремонт финансировался за счет средств собственников помещений в ремонтируемых домах. В результате было отремонтировано 135 тыс. многоквартирных домов. Однако капремонт проводился выборочно и чаще всего не был комплексным, то есть полноценной системы воспроизводства жилищного фонда так и не появилось. Масштаб же проблемы таков, что решать ее можно только в рамках общенационального проекта восстановления инженерной инфраструктуры жилого фонда и приведения его в соответствие с современными требованиями. Для этого понадобится не только технологическое переоснащение. Необходимо изменить структуру источников финансирования, которые должны будут включать в себя взносы собственников помещений, бюджетные средства, коммерческие кредиты, а также средства, привлекаемые в результате размещения специализированных облигационных займов.

Попытаемся оценить объем и масштаб формируемого рынка. По оценкам, всего в России 2,6 млн многоквартирных домов. Из них больше половины — 1,6 млн — уже нуждаются в капремонте, стоимость которого составляет примерно 3,5 трлн рублей. Таким образом, в настоящее время формируется достаточно мощный импульс стратегического развития сегмента экономики, связанного с тотальной модернизацией инфраструктуры городов. При этом финансовых ресурсов, формируемых за счет взносов собственников жилья (с учетом функционирования системы их взаимного кредитования), а также средств региональных и местных бюджетов, будет достаточно для обеспечения своевременного и полного финансирования всего комплекса работ.

В результате масштабного капремонта должны сократиться издержки жильцов — за счет сокращения потребления коммунальных ресурсов и роста энергоэффективности жилого фонда.

Вместе с тем уже сейчас просматриваются основные риски — неоптимальные (в основном с точки зрения разнесения плановых объемов капремонта по годам выполнения) региональные программы капремонта и некорректный расчет размера взноса (его регионы будут устанавливать самостоятельно). Последний пункт имеет критическое значение. Если минимальный размер взноса будет завышен, это может вызвать социальную напряженность и ухудшить и без того критическую ситуацию с оплатой коммунальных услуг. Если же размер взноса будет значительно занижен по сравнению с экономически обоснованным, возникнет чрезмерная финансовая нагрузка на бюджет субъекта федерации. В условиях дефицита регионального бюджета это может привести к срыву сроков проведения капремонтов, заложенных в региональной программе.

Обоснованным решением представляется формирование региональных программ капремонта таким образом, чтобы первый трех- или пятилетний период был в основном нацелен на капремонт домов, которые за это время могут перейти в статус аварийных. Это позволит не только уменьшить бюджетные расходы на переселение из аварийного жилья, но и установить минимальный размер взноса в 2014 году по единой, самой низкой границе. В дальнейшем, начиная с 2015 года, размер взноса можно будет плавно увеличивать, дифференцируя его в зависимости от характеристик домов и специфики муниципальных образований, в которых эти дома расположены.

Сдавайте деньги на модернизацию

Сегодня Жилищный кодекс РФ предписывает субъектам федерации утвердить региональные программы капитального ремонта, рассчитанные на 30 лет. Эти программы должны содержать список всех многоквартирных домов, плановую дату капремонта и перечень запланированных работ. Детализируется эта программа краткосрочными планами, которые принимаются на три года, содержат подробную информацию о каждом доме, а также определяют виды и объемы государственной и муниципальной финансовой поддержки.

Основным источником финансирования капремонта в соответствии с новыми нормами Жилищного кодекса должны стать взносы собственников помещений. По экспертным оценкам, минимальный взнос будет установлен в интервале 5–10 руб. за 1 кв. м. Эти взносы собственники жилья будут ежемесячно перечислять либо на специальный счет своего дома в выбранном банке, либо на счет так называемого регионального оператора — специализированной некоммерческой организации. Накопленные деньги должны быть потрачены на полный капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, включая замену всех внутридомовых инженерных систем, реставрацию всех основных конструктивных элементов дома от кровли до фундамента включительно, а также утепление стен.

По оценкам, «именные» спецсчета многоквартирных домов выберут не более 20% собственников жилья, причем в основном в домах, имеющих незначительный физический износ. Оставшиеся 80% граждан будут перечислять взносы на счет региональных операторов. Дело в том, что для того, чтобы организовать перечисление денег на спецсчет дома, надо провести общее собрание жильцов, которое сделает такой выбор. Но российские собственники жилья традиционно пассивны, а выбор в пользу спецсчета надо сделать в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капремонта. Так что в значительной части многоквартирных домов общие собрания собственников помещений просто не будут проведены и деньги «по умолчанию» будут перечисляться на счет регионального оператора. Следовательно, именно региональный оператор становится ключевым звеном системы капремонта жилого фонда и берет на себя организацию финансирования и проведения всех ремонтных работ. Большая часть этих функций довольно трудоемка, что потребует привлечения значительного количества работников высокой квалификации. При этом использовать средства, полученные от собственников жилья, на оплату труда сотрудников регионального оператора по закону нельзя, так что финансирование его деятельности — а это немалые средства — ляжет на бюджет региона. Однако есть возможность многократно снизить эти затраты: во-первых, за счет применения эффективных программных продуктов, чтобы снизить потребность в персонале, а во-вторых, дав региональному оператору право собирать помимо взносов на капремонт платежи за все виды жилищно-коммунальных услуг в качестве платежного агента (об этом ниже).

Фактически региональный оператор будет обществом взаимного кредитования собственников жилья, причем полная субсидиарная ответственность по его обязательствам возлагается на бюджет субъекта федерации. Ответственность эта распространяется не только на сохранность взносов, накапливаемых на счетах оператора, но и на достаточность накопленных средств для проведения капремонта в каждом конкретном доме в установленный региональной программой срок. Если взносов, собранных собственниками к моменту начала ремонта, недостаточно, то необходимые средства поступают из регионального бюджета. Но как быть, если бюджет региона дефицитный? Очевидно, что в схеме должен присутствовать еще один игрок — кредитная организация.

Полезный банк

Региональным властям стоит привлечь в систему капремонта банки, заключив с ними соглашение о взаимодействии. Смысл в том, чтобы передать банкам комплексное обслуживание всей региональной системы капремонта жилфонда (а не только ведение счетов регионального оператора). При этом банк-партнер получит значительную пассивную базу — особенно если региональный оператор еще и возьмет на себя функции платежного агента. Регион же получает возможность провести капремонт с использованием кредитного ресурса. Смысл довольно прост: банк-партнер выдает региональному оператору кредит под будущие поступления взносов, и оператор делает капремонт в тех домах, которые особенно в этом нуждаются, — причем сразу же на первом этапе программы капремонта. Кроме того, сотрудничество с банком позволяет получить ряд дополнительных возможностей: к примеру, банк может начислять проценты на временно свободные средства регионального оператора и на остаток на его счете, что позволит покрыть определенную часть текущих расходов. Соглашение с банком может предусматривать предоставление региональному оператору кредита в случае возникновения кассовых разрывов. Это позволит исключить или минимизировать риск возникновения пиковых финансовых нагрузок на региональный бюджет. А вероятность того, что с подобными пиковыми нагрузками придется столкнуться, велика.

Правда, следует отметить, что согласно требованиям Жилищного кодекса РФ специальные счета региональных операторов могут быть открыты только в тех банках, размер собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд рублей. Таких банков в стране сорок.

Важно, что банк при этом становится своеобразным гарантом адекватности программ капремонта и качества работ. Ведь вряд ли банк заинтересован в том, чтобы его фондообразующая база сокращалась в результате массового перехода жилья из категории ремонтопригодного в категорию аварийного и ветхого по причине несвоевременного ремонта. Во всяком случае, желательно включить в соглашение между банком и субъектом федерации пункты, предусматривающие возможность для банка оценивать состояние жилфонда и вносить предложения, обязательные для рассмотрения региональными правительствами при формировании как тридцатилетних программ, так и оперативных планов проведения капремонта.

Крупные банки, способные к переговорам с региональными руководителями «на равных», смогут задать необходимый уровень прозрачности работы регионального оператора. То есть в предлагаемой системе маловероятна ситуация, которая типична для отрасли ЖКХ сейчас: кто-то собрал деньги, украл, обанкротился, услуга не оказана, можно идти собирать деньги заново по той же самой схеме.

Кроме того, связка региональных операторов и банков может дать сразу два серьезных экономических эффекта. Во-первых, раз уж в краткосрочной перспективе в региональных системах капремонта жилья накопятся колоссальные финансовые ресурсы, то банки, используя эти ресурсы как базу, смогут кредитовать всех игроков рынка — не только региональных операторов, но и подрядчиков, которые будут выполнять ремонтные работы, и товарищества собственников жилья, и управляющие организации, которые будут проводить капремонт собственными силами. Во-вторых, создав на базе региональных операторов расчетно-платежные системы для всего ЖКХ, своего рода платежные агрегаторы, можно раз и навсегда решить гигантскую проблему многомиллиардных долгов управляющих компаний по коммунальным платежам, которые регулярно сгорают в процедурах явных и мнимых банкротств управляющих компаний. Правовая основа для функционирования таких агрегаторов уже есть — это решение, предложенное Министерством энергетики РФ, в основе которого лежит принцип уступки прав требования предстоящих платежей. Это важный момент, так как сегодня коммунальные платежи проходят длинную транзитную цепочку, а в предложенной нами схеме они будут через расчетно-платежные системы отправляться непосредственно поставщикам каждой услуги.

Таким образом, региональные системы капремонта жилого фонда вполне могут быть финансово самодостаточными даже в условиях значительного дефицита региональных бюджетов.