: Алексей ЩукинВ московском

: Алексей ЩукинВ московском

Алексей Щукин

В московском регионе бурно развивается новый формат застройки — малоэтажные дома с квартирами

Таким должен быть современный малоэтажный пригород по версии девелопера проекта «Новые Ватутинки»

Еще недавно за МКАД строили или коттеджи, или многоэтажные дома, или таунхаусы. В последнее время к этим форматам добавился еще один — малоэтажные дома с квартирами. Районы с такими домами появляются в Подмосковье один за другим — формат трехэтажной застройки развивается сверхбыстрыми темпами. И такое жилье пользуется большим спросом: в некоторых проектах продается по 100–120 квартир в месяц.

В России уже есть опыт строительства трехэтажных домов с квартирами. В частности, новосибирский предприниматель Светозар Дарнев несколько лет назад строил их в 12 километрах от города и продавал по крайне низким ценам: 15–19 тысяч рублей за квадратный метр. Для Подмосковья такой формат застройки в новинку, поэтому интересно, сможет ли он стать прообразом новой среды жизни.

Среда экспериментов

Сразу оговоримся, что новая трехэтажная застройка — это не таунхаусы. Таунхаус имеет собственный вход с улицы, а в нашем случае речь идет о многоквартирных домах, где квартиры сгруппированы в подъезды. Различие вроде бы небольшое, но, как оказалось, решающее.

Ограниченность бюджета при строительстве жилья эконом- и комфорт-класса обычно предполагает крайнюю скудость решений. В случае с трехэтажной застройкой такого не произошло. По крайней мере, в ряде проектов можно увидеть разнообразие типов застройки. Конечно, встречаются длинные трехэтажные многоподъездные здания «а-ля хрущевка» с простенькими фасадами. Но есть и одноподъездные домики на 9–12 квартир, и дома, стоящие буквой «П». Наконец, есть проект «Бутовские аллеи», где трехэтажки располагаются мини-кварталами. Дворы закрыты для машин. В центре двора — сохранившиеся части настоящей березовой рощи.

Весьма разнообразны и фасады, несмотря на ограниченные бюджеты девелоперов. Некоторые застройщики (например, RDI) экспериментируют с современной архитектурой. Другие строят более традиционно, но все равно пытаются придать зданиям разнообразие, например применяя несколько видов лицевого кирпича.

Многие проекты выгодно отличаются от многоэтажных духом эксперимента и уважения к будущим жильцам, что проявляется в мелочах. В поселке «Андерсен» застройщик первым делом построил прогулочную зону вдоль речки и уже сейчас разрабатывает проект частного парка на территории. Во многих проектах уже на ранней стадии проведено благоустройство, строятся детские площадки, создаются зоны отдыха. «Девелоперы малоэтажки — это новые для рынка люди. Они не испорчены советским стройкомплексом или российским девелопментом докризисной эпохи, — говорит управляющий партнер ГК “КрайсДевелопмент” Яков Литвинов . — Эти люди инновационно настроены и в строительных технологиях, и в архитектуре. В многоэтажке очень сильно влияние типовых решений, накопленных за годы. Типовой малоэтажки ни в Советском Союзе, ни в России фактически не было, и это хорошо. Хочешь строить — надо думать и экспериментировать».

Более творческий характер проектов объясняется и тем, что входной билет на рынок малоэтажки намного дешевле и получить его проще, чем в случае с многоэтажкой. Малоэтажка менее зарегулирована. А многоэтажное строительство во многом завязано на административный ресурс. И, как правило, девелопер, начинающий большой многоэтажный проект, не склонен к риску и инновациям. Он уверен, что по старинке конвертирует административный ресурс в деньги. Девелоперы малоэтажки изначально не имеют выгодных стартовых позиций, конкурентные преимущества им приходится создавать самостоятельно.

Сама среда жизни, создаваемая в районах с малоэтажной застройкой, намного более гуманна. Это среда, как говорят архитекторы, соразмерная человеку, там ты не чувствуешь себя песчинкой. Между дворами не огромные пустыри, как в районах многоэтажек, а уютные дворы. Соразмерная человеку среда создает и новый образ жизни. Жильцы многоэтажек обычно не знакомы с соседями, чрезмерная скученность людей толкает их в изоляцию, к одиночеству. А вот в малоэтажных домах начинают формироваться совсем другие отношения между людьми, другое местное сообщество. «Наши дома только недавно стали заселяться, но уже сейчас видны некоторые особенности. Во-первых, люди активно обживают дворы. В них не только гуляют мамы с детьми, но и сами жители разбивают клумбы и полисадники. Во-вторых, жители домов, формирующих двор, активно знакомятся друг с другом. Это создает и дополнительный уровень безопасности: чужой человек сразу привлекает внимание», — говорит генеральный директор управляющей компании «СтройМенеджмент» Руслан Высоцкий (ЖК Rutown).

Можно выделить две группы покупателей, которые уже оценили преимущества жизни в малоэтажных домах. Первая — пенсионеры, которые продают квартиры в Москве и переезжают за город. Малоэтажная застройка им очень подходит. С учетом того, что строящиеся квартиры за городом обычно раза в полтора-два дешевле московских, это выгодно и с финансовой точки зрения.

Вторая группа покупателей — семьи с маленькими детьми. В поисках хороших экологических условий для ребенка они уезжают из Москвы. В каждом крупном малоэтажном проекте предусмотрен детский сад. Это и требование властей, и понимание застройщика, что иначе много квартир не продашь. А вот школы девелоперы берутся строить крайне неохотно: хотя бы потому, что они обходятся раз в пять-шесть дороже, чем детский сад. У семей с подросшими детьми будет два варианта: либо ездить в ближайшую школу, либо переезжать.

Цены на квартиры в малоэтажке сильно варьируются — от 40 тыс. рублей за квадратный метр в 60 км от Москвы до 108 тыс. рублей на границе с Бутовом. При равноценном местоположении квартира в малоэтажной застройке сегодня почти всегда дешевле, чем в многоэтажной. Это своего рода премия покупателям за покупку продукта, которого в законченном виде никто не видел. Из-за этого в некоторых проектах рост цен за последний год составил чуть ли не 25–30%. Скорее всего, по мере того как малоэтажка будет занимать свое место на рынке, демпинга девелоперов на ранних стадиях строительства уже не будет. Или он станет прерогативой новых игроков, которым пока нечего показать.

Девелопмент эпохи дорогих денег

Мантры федерального правительства о переходе российского рынка с многоэтажного строительства на малоэтажное мы слышим более десяти лет. Но почему в московском регионе малоэтажка стала набирать обороты лишь в последние два года? Есть несколько факторов, которые и предопределили бум. Причина первая: кардинальное изменение спроса на недвижимость. До кризиса Замкадье осваивалось двумя форматами жилья: коттеджи для состоятельных людей и многоквартирные дома экономкласса. Сейчас коттеджи продаются плохо, а спрос на недорогое жилье стабилен. Коттеджи и таунхаусы невозможно сделать недорогими из-за их большой площади. Единственный вариант уменьшить площадь объекта, а значит, и общую его стоимость — строительство квартир. Несколько лет назад девелоперы начали экспериментировать с отдельными трехэтажными домами с квартирами, пустив под них часть земли коттеджных поселков. Квартиры в мультиформатных поселках разлетались на ура, и тогда стартовали крупные проекты, состоящие только из трехэтажных домов. Сейчас подходит время мегапроектов: например, на Новой Риге в ближайшее время может стартовать проект общей площадью 500 тыс. кв. метров.

Насколько низкой можно сделать цену квартиры? В проекте под Чеховом стоимость небольшой квартиры при цене 40 тыс. рублей за метр составляет всего 1,1 млн рублей (на очереди проекты со студиями площадью 20 кв. м). Впрочем, не обязательно устанавливать столь низкую цену. В Новой Москве, в 15 км от МКАД, квартиры успешно продаются и по 2,5–3 млн рублей.

Причина вторая: изменилось представление о ценности земли. Долгие годы землевладельцы всех гипнотизировали: «Земля — в дефиците!» Основная стратегия освоения территорий предполагала строительство дорогих коттеджей, что обеспечивало максимальную прибыль. Однако после кризиса ситуация стала противоположной: сегодня очевидно, что земли в московском регионе очень много, никакого дефицита нет. Перед землевладельцами теперь стоит вопрос, что с ней делать. Часть землевладельцев пошла по пути банального «обналичивания земли» посредством нарезки участков и их распродажи в розницу. Однако некоторые землевладельцы переквалифицировались в девелоперов и начали развивать территории, повышая капитализацию своих угодий. На этом пути они вынуждены идти навстречу спросу и строить то, что нужно рынку. Пусть и с невысокой доходностью. «До кризиса доходность строительства коттеджей превышала 40 процентов. Сейчас при строительстве малоэтажных домов с квартирами девелопер готов работать с десятипроцентной рентабельностью», — говорит управляющий партнер компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов .

Причина третья: в условиях дорогих кредитов на первый план для девелоперов выходят сроки реализации проекта. И тут есть два нюанса. Трехэтажные жилые дома по российскому законодательству можно строить по упрощенной схеме согласования проекта — без экспертизы. Срок реализации такого проекта значительно сокращается. Другой нюанс в том, что у трехэтажных домов очень короткий срок строительства. Коробку дома можно возвести за полтора-два месяца. «У нас срок от начала строительства здания до выдачи ключей составляет шесть-девять месяцев. Это совершенно другая экономика проекта, — рассказывает Руслан Высоцкий. — Наши финансовые модели показывают, что строить трехэтажные дома при столь дорогих кредитах даже выгоднее, чем многоэтажку, — выше оборачиваемость капитала».

Трехэтажные дома в «Бунинских аллеях» образуют квартал с двором, в который не могут въехать автомобили

Причина четвертая: минимизация рисков в условиях экономической нестабильности. Кризис 2008 года породил в стране большое количество недостроя, усугубил проблему обманутых дольщиков. Вариант трехэтажных домов резко сокращает риски застройщиков и покупателей жилья. «Представьте, что на момент обострения у вас есть построенный наполовину семнадцатиэтажный дом. Продажи квартир останавливаются, банки не дают кредиты, дом попадает в категорию недостроя. После годового простоя оживить такую стройку крайне сложно. В случае с трехэтажным домом такой риск практически отсутствует. Если грянет кризис, я просто дострою один-два этажа в начатых домах и временно заморожу следующие корпуса. И никаких обманутых дольщиков», — рассуждает один из девелоперов.

А вот тезис о низкой себестоимости строительства малоэтажки, похоже, не выдерживает испытания практикой. «Обычно говорят, что при строительстве малоэтажки возможна экономия на лифтах и фундаментах, которые можно делать не такими мощными, как в многоэтажке. Наша практика пока показывает, что это не так. Отказ от лифта дает несущественное уменьшение себестоимости. Расходы на фундамент меньше в абсолютных цифрах, но они раскладываются не на семнадцать этажей, а на три. Так что пока у нас себестоимость получается не ниже, чем в многоэтажке», — рассуждает Яков Литвинов.

Совокупность этих факторов предопределила, что для девелоперов стало выгодно строить трехэтажные дома с недорогими квартирами.

Трехэтажки против многоэтажек

Формат трехэтажной застройки с квартирами только набирает обороты, и сегодня судьба этого сегмента рынка выглядит вполне безоблачной. Покупатели хорошо встретили новый формат, а власти Новой Москвы и Подмосковья ограничивают этажность новостроек. Конечно, на несколько лет девелоперам, занимающимся многоэтажным строительством, хватит площадок с выданными разрешениями, но будущее за более гуманной малоэтажной и среднеэтажной застройкой.

Очевидно, что по мере возведения малоэтажных кварталов обострится конкуренция между ними и многоэтажными домами. Причем потенциально квартиры в малоэтажке должны стоить дороже, чем в многоэтажке. Все-таки это более комфортная, более приближенная к природе среда обитания. Но многое будет зависеть от того, выполнят ли девелоперы малоэтажки свои обещания относительно благоустройства территории и инфраструктуры.

Впрочем, у многоэтажки есть свои козыри в конкурентной борьбе. Главный из них — более высокая плотность застройки (примерно вдвое выше, чем у малоэтажки), которая создает необходимое разнообразие социальной инфраструктуры — магазины и рестораны, детские кружки и секции и так далее. Для многоэтажных районов, где проживает большое количество людей, проще организовать и маршруты общественного транспорта. Возможно, и тарифы на эксплуатацию жилья в малоэтажке будут выше, чем в многоквартирных домах. Так что предстоит настоящая конкуренция форматов: более комфортная малоэтажка против многоэтажки с более развитой инфраструктурой.

В сегменте малоэтажной застройки по мере насыщения спроса будет происходить дифференциация. На первый план при покупке такого жилья выйдут два фактора. Во-первых, близость к железнодорожным станциям и метро. Не случайно некоторые девелоперы выбирают для новых проектов только такие участки. Ведь понятно, что, несмотря на расширение дорог, транспортная ситуация улучшаться не будет. Во-вторых, особую ценность будут иметь малоэтажные кварталы рядом с крупными населенными пунктами. Все-таки строящиеся сегодня малоэтажные комплексы пока не предполагают полноценной автономной жизни. 

Владислав Стулов

Владислав Стулов , генеральный директор ООО "Сабидом":

- Действительно, в последние два-три года некоторые девелоперы выбирают в качестве альтернативы многоэтажкам возведение малоэтажных кварталов и таунхаусов. Это ответ на ожидания тысяч людей, которые осознали преимущества жизни вне привычных "муравейников". Таунхаусы и другие форматы малоэтажного строительства всегда пользовались повышенным спросом в силу невысокой стоимости и всех тех преимуществ, которые дает жизнь в загородном доме. С одной стороны, это отсутствие шума и суеты, чистый воздух, с другой - архитектура европейского уровня, продуманная инфраструктура, благоустроенные территории. Переход на малые форматы строительства позволяет девелоперам снизить стоимость квадратного метра. Многоэтажное строительство предполагает огромные затраты на проектирование, оформление участка, прокладку инженерных сетей и коммуникаций - в итоге квартира в многоэтажке может стоить на 25-30 процентов дороже, чем аналогичная квартира в малоэтажном доме. По сравнению с таунхаусом разница и вовсе может достигать 50 процентов.