Как избавить дом от всего лишнего Евгения Обухова, Евгений Огородников
Как избавить дом от всего лишнего Евгения Обухова, Евгений Огородников
Программа «Жилье для российской семьи» может быть сорвана из-за жадности ресурсников, взаимного недоверия в отрасли и отсутствия доступного финансирования строек
section class="box-today"
Сюжеты
Недвижимость в цене:
«Искра-Парк» как краткий конспект нового столичного градостроительства
Московское жилье: спрос без роста цен
/section section class="tags"
Теги
Недвижимость в цене
Недвижимость
Строительная отрасль
/section
Правительство РФ анонсировало новую программу строительства доступного жилья «Жилье для российской семьи». По этой программе до конца 2017 года предполагается построить не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса, что даст 460 тыс. семей возможность приобрести квартиры по ценам ниже рыночных. Стоимость квадратного метра по этой программе не должна превышать 30 тыс. рублей, или 80% среднерыночной цены (для регионов, где такая цена ниже 30 тыс. рублей).
Программа рассчитана на привлечение в строительный сектор инвестиций в размере 2,4 трлн рублей (около 3,5% ВВП), большую часть которых обеспечит рынок. «Основными источниками финансирования станут средства застройщиков, деньги граждан, которые будут приобретать жилье, использование ипотечных кредитов, а также механизмов материнского капитала», — пояснил премьер-министр Дмитрий Медведев . Государство организует возвращение застройщикам их затрат на возведение инженерной инфраструктуры через заемные механизмы АИЖК. Это, по замыслу разработчиков программы, и должно в итоге снизить цену на квадратный метр. Как сообщили «Эксперту» в Минстрое, программа уже прошла согласование во всех заинтересованных федеральных органах власти и внесена на рассмотрение в правительство. Начать действовать она должна в самое ближайшее время.
figure class="banner-right"
figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure
Застройщики, уже работающие на рынке жилья экономкласса, в целом настроены по отношению к программе оптимистично. «Безусловно, мы будем участвовать в этой программе, поскольку работаем в сегменте доступного жилья. К 2015–2016 годам мы рассчитываем строить миллион квадратных метров в год, причем примерно 80 процентов этого объема составит как раз доступное жилье, — сказал “Эксперту” Владимир Кошелев , председатель совета директоров корпорации “Кошелев”, строящей недвижимость в Самарской и Калужской областях. — Я считаю, что цифры, заявленные в программе, совершенно реальные».
Изучают принципиальную возможность участия в программе в ГК СУ-155. «Решение может быть принято после того, как прояснятся все детали. При определенных условиях цена 30 тысяч рублей за квадратный метр — достижимый ориентир», — говорят в компании. СУ-155 уже реализует проекты в Московской области по ценам, близким к заявленным в программе, например микрорайон Южное Домодедово.
ГК «Мортон» и ГК «Кортрос» тоже подтвердили свою готовность строить «жилье для российской семьи»; у «Кортроса» уже есть пилотный проект — район Преображенский в поселке Ченцы Ярославской области.
Программа, безусловно, необходима — массовая застройка домами экономкласса запускает процесс комплексного освоения территорий, стимулирует экономический рост, не говоря уже о том, что решает жилищную проблему значительной части людей, которые до настоящего времени приобрести собственное жилье не могли.
Необходимость массовой дешевой застройки продекларирована в мае 2012 года в президентском указе «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Правительство в ответ разработало программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами» (сокращенно «Доступное жилье»), и некоторые застройщики уже начали возводить по ней пилотные проекты. Фактически новая программа «Жилье для российской семьи» — это ее более современная модификация. И появилась она потому, что строительство дешевого жилья, несмотря на усилия правительства, явно пробуксовывает. Все упирается в те самые 30 тыс. рублей за квадратный метр.
Панельный комплекс
В целом структура себестоимости жилья, по оценке Александра Ручьева , президента ГК «Мортон», работающего преимущественно в Подмосковье, выглядит так: земля — порядка 15%, внешнеквартальные сети — 9, внутриквартальные сети — 8, строительно-монтажные работы объектов социального назначения — до 10%. Наибольшая доля, 45%, — это строительно-монтажные работы жилых объектов. В структуру затрат также входят проектные работы, операционные расходы, стоимость денег (кредиты) и т. д.
Вообще, себестоимость возведения непосредственно дома вполне укладывается в цены программы. Так называемая ковровая застройка (возведение целых микрорайонов) стоит от 20 тыс. до 30 тыс. рублей за метр в зависимости от региона, строителя, технологии и прочих факторов. В среднем такая застройка будет подразумевать возведение 500 тыс. кв. м недвижимости, куда можно заселить около 25 тыс. человек. Для возведения такого района необходим земельный участок площадью 60–70 га, прилегающий к крупному городу. Но зачастую таких участков нет ни у региональных властей, ни у других госструктур. Все выгодные для стройки места уже давно на балансе строителей. Поэтому в конечной стоимости жилья земля и связанные с ней обременения (ее очистка, налоги) обходятся в 5–15%, или примерно от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей на квадратный метр.
Вокруг вопроса, кто должен платить за инфраструктуру — жилищно-коммунальную и социальную, и идут сегодня основные споры. «Большинство экспертов предпочитают не замечать второе условие поставленной в программе задачи: до конца 2017 года построить не менее 25 миллионов квадратных метров жилья со всей социальной инфраструктурой, — говорит Владимир Кошелев. — А значит, нужно строить не только жилые дома, но и школы, детсады, поликлиники, дороги, детские площадки, спорткомплексы, парки и скверы». Итак, для микрорайона на 25 тыс. жителей нужно возвести дополнительно по три-четыре школы и детских дошкольных учреждения, две поликлиники, взрослую и детскую, спортивные детские площадки, паркинг на 7,5 тыс. автомобилей и дороги. Все это ложится в стоимость строящегося жилья и поднимает ее в среднем на 9,5%, или на 3–4 тыс. рублей в зависимости от региона.
Объекты соцкультбыта и дорожная инфраструктура повышают себестоимость уже до 30–35 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от региона и строителя. Это выше цен, обозначенных правительством, но, несмотря на отсутствие маржи, девелоперы берутся за подобные проекты. «Схема, когда 70 процентов недвижимости микрорайона продается по рыночным ценам, а остальные 30 передаются региону для решения его социальных программ, позволяет и региону решить свои проблемы, и девелоперу получить прибыль», — рассказывают «Эксперту» в группе ПИК, которая строит по программе «Доступное жилье» дома в Перми и Омске.
Ресурсы против
Но самая большая проблема — затраты на обеспечение новых домов ресурсами. В зависимости от региона подключение воды, канализации, тепла и электричества составляет от 13,5 до 25% стоимости квадратного метра.
«К настоящему времени сложилась практика, что ресурсоснабжающие организации (РСО) развивали свои сети и, как следствие, свой бизнес за счет застройщиков, которые оплачивают стоимость технологического присоединения, — делится опытом президент ГК “Кортрос” Вениамин Голубицкий . — Очевидно, что для снижения стоимости жилья необходимо менять подобную практику и вносить изменения в систему финансирования развития инженерной инфраструктуры». Так, по проекту «Преображенский» при тесном взаимодействии с правительством Ярославской области удалось найти компромиссные решения с «МРСК Центра — Ярэнерго» для обеспечения жилого района сетями электроснабжения за счет поставщика — все затраты включены в долгосрочную инвестпрограмму компании.
РСО за крайне редким исключением не спешат строить сети до новых микрорайонов. Связано это с двумя факторами: закрытостью коммунальной отрасли для рыночных игроков и сложной системой тарифообразования. Текущая ситуация более чем устраивает РСО: монополия на рынке и возможность не подчиняться региональным властям позволяют им в разы завышать сметную стоимость подключения. Альтернативной-то инфраструктуры все равно нет.
Но даже если строители согласны заплатить завышенную цену за подключение, все равно это не решает их проблем. «У девелопера на текущий момент есть два способа подключиться к ресурсоснабжающей инфраструктуре. Первый — отдать строительство внутриквартальной инфраструктуры ресурсникам. Второй — девелопер оплачивает непосредственно присоединение микрорайона к электросетям, водопроводу, канализации или магистральной теплотрассе, а внутриквартальные сети строит самостоятельно. И в первом, и во втором случае подключение к магистральной инфраструктуре в итоге оплачивает покупатель недвижимости, что делает квадратный метр жилья с учетом строительства дорог и объектов соцкультбыта дороже по факту на 4–12 тыс. рублей. После этого ресурсоснабжающие организации формируют на своем балансе полную стоимость инфраструктуры, относят ее в тариф и получают тариф с амортизацией, то есть возвращают из амортизации капзатраты, не ими понесенные», — рассказывает вице-президент ГК ПИК Герман Царгасов .
Таким образом, подключение к сетям не только значительно повышает стоимость жилья, но и существенно увеличивает инвестиционную нагрузку на конечный тариф для жителей. Пример группы ПИК показывает, что подключение новых жилых объектов в Омске общей площадью более 1 млн кв. м могло обойтись в сумму, эквивалентную 5 млрд рублей. Только строительство подстанции «Метро» 110/10 кВ обошлось бы более чем в 1,3 млрд рублей, притом что максимальная стоимость такой подстанции не более 400 млн рублей. Включение в долгосрочную инвестиционную программу ОАО «Омскэнерго» (входит в МРСК Сибири) этого объекта по такой цене привело бы к дополнительному разовому увеличению тарифа на 4% и означало бы рост активов баланса «Омскэнерго» на 5% с последующим влиянием на тариф для всего региона.
Если же строитель решил сэкономить на подключении и построил внутриквартальные сети самостоятельно, то потом неясно, что с ними делать. Передать в обслуживание управляющей компании не очень законно, поскольку та может управлять только внутридомовым имуществом. Отдать ресурсникам затруднительно, так как на бумаге такая инфраструктура числится на балансе домов. А в ее покупке РСО не заинтересовано.
Мировой опыт показывает, что строители вообще не должны заниматься проблемами подключения к ресурсам. «Занимаясь комплексным освоением территорий, мы, как строители, даем ресурсоснабжающим организациям конечного потребителя, который потом долгие-долгие годы, всю свою жизнь, будет платить за потребление ресурсов, — рассуждает Кошелев. — Получается нелепая ситуация: мы, мало того что обеспечиваем РСО потребителями, которые платят деньги, так еще должны построить для них сети, которыми они будут пользоваться. Во всем мире это абсолютно по-другому происходит. Строительство сетей до участка застройщика — это прямая обязанность именно ресурсоснабжающих компаний. Я убежден, что экономически это выгодно, учитывая, какое количество потребителей они получают в итоге. И именно к такой схеме мы должны прийти».
Запрос журнала «Эксперт» по поводу дороговизны подключения и выработки альтернативных схем финансирования строительства компания «Российские сети» оставила без ответа.
PV, да не то
В новой программе «Жилье для российской семьи» проблема с подключением к РСО имеет решение. В Минстрое разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением. Это позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Выпускать облигации будут специальные общества проектного финансирования (СОПФ — российская калька международного SPV, Special Purpose Vehicle), учредит которые АИЖК. Облигации будут погашаться из тарифов на соответствующие коммунальные услуги.
«Схема может заработать в случае, если застройщики будут иметь дело только с обществом проектного финансирования, которое будет заниматься выкупом построенной инженерной инфраструктуры. Такой механизм может дать положительный результат, — считает Владимир Кошелев. — А в остальном все зависит от того, как будет налажено взаимодействие между региональными властями, ресурсоснабжающими организациями и застройщиками. Кроме того, многое будет зависеть от условий строительства этих сетей: если ресурсоснабжающие организации будут налагать на застройщика еще и существенное обременение (например, в виде необходимости провести реконструкцию значительных участков существующих сетей), то это автоматически означает крупные финансовые затраты и становится неинтересным».
Но ряд застройщиков сомневается в работоспособности предложенного механизма. Дело в том, что до ввода объектов в эксплуатацию на них в принципе нельзя установить тариф, а значит, нельзя посчитать будущие доходы SPV. Тариф может получить только РСО, и то после того, как имущественный комплекс будет взят в аренду. «Есть риск, что SPV не сможет ничего выкупить у застройщика. В России просто нет соответствующего законодательства. Надо вносить изменения в систему регулирования РСО, а это минимум три года», — говорят в одной из строительных компаний. Да и простая логика подсказывает, что возмещение затрат уже после того, как инфраструктура построена, не самый лучший путь: застройщикам все равно нужно где-то искать на нее деньги, брать кредит или заем, вытаскивать средства из оборота.
В АИЖК не смогли прокомментировать нюансы предложенной схемы, отметив, что детали программы пока корректируются. В Минстрое проблем не видят: «Суть механизма в том, что после выкупа инфраструктуры СОПФ сдает ее в лизинг РСО. Таким образом, конечным регулирующим органом является правительство субъекта федерации. Кроме того, следует отметить, что повышение тарифа будет незначительное, в рамках прогнозируемого коридора», — говорят в министерстве. По информации «Эксперта», купоны по облигациям SPV вообще могут быть привязаны не к тарифам, а к инфляции, ведь тарифы все равно колеблются примерно в диапазоне индекса роста цен.
Мировой опыт в таких случаях предлагает прибегать к проектному финансированию, однако это в корне противоречит устоявшемуся в России котловому методу финансирования сетей и всей системе регулирования тарифов, когда стоимость услуг сетевых организаций устанавливается по принципу «затраты плюс».
Суть проектного финансирования в том, что под строительство конкретного объекта — в нашем случае подстанцию или котельную — привлекается долгосрочный кредит на 15–20 лет по приемлемой ставке, допустим 6–8% годовых. После на этот объект устанавливается долгосрочный тариф на 20 лет с индексацией по уровню инфляции. Погашение займов происходит из тарифа. Три четверти платежа будет идти на финансирование задолженности, а одна четверть — на обслуживание этой сети. При таком подходе нет роста балансовой стоимости активов региональных РСО и, соответственно, нет роста тарифов по всему региону. Кроме того, застройщик изначально не изыскивает деньги на инфраструктуру, она его вообще не касается.
В Минстрое говорят, что такой вариант рассматривался, но был отвергнут. «Простейший анализ показывает, что в таком варианте трудно просчитать возможные риски. Кроме того, все издержки ложатся на конечных потребителей. Получается ситуация, когда у семей, которые приобрели жилье в рамках программы, один тариф, а в соседнем районе — другой, который к тому же ниже. Вызвано это тем, что при проектном финансировании застройщик будет создавать собственные РСО и тариф в них будет содержать все затраты, которые застройщик захочет покрыть. В случае прямого кредитования застройщиков платежи по процентным ставкам будут влиять на стоимость квадратного метра жилья. Задача Минстроя не увеличивать стоимость, а снизить», — поясняют в министерстве. А один из экспертов, участвовавших в разработке программы, на вопрос, почему же не дать застройщику возможность сразу привлечь заемное дешевое финансирование на инфраструктуру, даже удивился: а как же строительные риски? что если застройщик не построит объект?
На самом деле на рынке жилья сложилась удивительная ситуация: притом что в любом случае за все издержки в итоге платит потребитель (жилья, коммунальных услуг), ни застройщики, ни РСО, за редким исключением, даже не пытаются эти издержки снизить самостоятельно, кивая друг на друга и на тарифное регулирование. Хотя отдельные региональные примеры вроде проекта в Ченцах, где вопрос с инфраструктурой удалось решить, показывают, что при желании логически правильное разграничение обязанностей между застройщиком и РСО и снижение цены жилья вполне возможны. Но, видимо, лишь тогда, когда местная власть берет инициативу на себя и выстраивает границы ответственности между главными игроками. «Можно изыскать дополнительные возможности для оптимизации затрат строительного проекта, если включить региональные власти в процесс подготовки инженерной инфраструктуры, — соглашаются в СУ-155. — Например, они могут быть наделены полномочиями влиять на ценообразование местных подрядных организаций или привлекать их к прокладыванию коммуникаций самостоятельно».
Повторение очевидного
Без сомнения, строительство домов, где жилье будет стоить 30 тыс. рублей за квадратный метр, требует от застройщиков, чтобы они поступились частью маржи, — это может быть выгодно только тем компаниям, которые быстро вводят очень большие объемы жилья и, таким образом, зарабатывают на обороте. «При наличии массового спроса на жилье схема, заложенная в программу, работоспособна, но на практике высокая скорость строительства упирается в ограничения по продажам, по поглощению построенного или строящегося жилья рынком. Поэтому при реализации государственной программы “Жилье для российской семьи” и развитии ипотечного кредитования использование такого способа снижения стоимости возможно за счет создания колоссального объема спроса», — рассуждает Вениамин Голубицкий.
Но существование таких крупных застройщиков с масштабными проектами требует принципиально иной системы финансирования всего строительного бизнеса. Сегодня около 60% средств застройщики получают от дольщиков, то есть обычных людей, желающих купить квартиру. С таким источником средств особо не развернешься. В нормальных условиях строителям должно быть доступно заемное — и без сомнения, не такое дорогое, как сейчас, — финансирование в больших объемах. Это не задача граждан — пытаться оценить строительные риски, это задача банков и других финансовых посредников. Имея возможность быстро и много занимать, застройщики могли бы строить больше, а значит, и дешевле. Сегодня же облигационные займы даже для самых крупных строительных компаний стоят от 13% годовых.