Торговые центры идут на рекорд

Торговые центры идут на рекорд

Алексей Чеботарев

По итогам 2013-го ввод коммерческой недвижимости обещает стать рекордным за последние три года, и в ближайшие пару лет бум на рынке торговых площадей продолжится. В офисном сегменте все не так оптимистично

Гигантский ТРЦ «Авиа Парк», который будет открыт в 2014 году, станет полноформатным универмагом европейского образца (department store), редким для сегодняшней России

Фото: Олег Сердечников

Объемы сдачи объектов торговой и офисной недвижимости Московского региона выходят на докризисные показатели, в основном за счет ввода законсервированных долгостроев. Прежде всего это касается торгово-развлекательных центров, притягивающих сегодня основную долю инвестиций на рынке коммерческой недвижимости.

Офисный рынок, несмотря на заметный прирост новых площадей в этом году, в будущем ожидает более сдержанная динамика инвестиций — оптимизма по поводу бурного развития бизнеса, сопровождающегося повышенным спросом на офисы, у участников рынка нет.

Новые мегамоллы

В 2013 году в Москве будет введено 370 тыс. кв. м новых торговых центров, прогнозирует Colliers International, — на 100% больше прошлогодних показателей. По оценке NAI Becar, общий объем торговых площадей Москвы к концу 2013 года составит порядка 7,891 млн кв. м.

«Мы ожидаем ввода большого количества объектов, — говорит управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский . — Дело в том, что сейчас достроили многое из того, что закладывали в 2011–2012 годах. Стратегически в ближайшие несколько лет будет рост количества объектов и площадей. Тем более что в России примерно 500 качественных торговых центров, а, скажем, в Польше — 400. Тогда как товарооборот ритейла в России больше в несколько раз».

Действительно, Москва по-прежнему занимает одно из последних мест по показателю обеспеченности населения площадями в качественных ТЦ по сравнению с восточноевропейскими столицами и всего лишь шестое место среди российских городов-миллионников. Все опрошенные «Экспертом» специалисты по торговой недвижимости уверены, что необъятный московский рынок легко переварит запланированные объемы.

В третьем квартале на рынок вышли четыре объекта, крупнейший — ТРЦ «Райкин Плаза» (девелопер — ГК «Ташир», общая площадь — 75 тыс. кв. м). До конца года ожидается открытие третьей очереди в ТЦ «Отрада» площадью 140 тыс. кв. м и еще шести торговых центров. Самые масштабные — GoodZone (австрийская компания Immofinanz, 120 тыс. кв. м), «Реутов Парк» (Amma Development, 90 тыс. кв. м) и «Весна!» (Central Properties / Alto Assets, 126 тыс. кв. м).

«В следующем году мы ожидаем еще более высоких показателей: общая площадь московских торговых центров, которые обещают сдать в эксплуатацию в 2014 году, составляет немногим менее миллиона квадратных метров. Хотя, по нашим прогнозам, новое предложение не превысит 500 тысяч квадратных метров, — говорит заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба . — Если сейчас обеспеченность торговыми площадями на тысячу москвичей составляет 303 квадратных метра, то к концу 2014 года этот показатель может достигнуть 361 квадратного метра».

Большая часть моллов возводится в черте «старой Москвы». Хотя ГК «Ташир» анонсировала строительство на территории Новой Москвы первого ТРЦ «Рио» общей площадью 70 тыс. кв. м, а компания бывшего сенатора Сергея Гордеева Praktika Development намерена строить торговй центр близ будущей станции метро «Саларьево». Однако большинство экспертов пока относятся к освоению новых городских земель настороженно. «А сколько людей будет жить в Новой Москве? Скажите мне, сколько там будет нового жилья, и я скажу вам, сколько там будет торговых центров», — говорит Николай Казанский.

Арендаторы делают ставки

Среди арендаторов площадей торговых центров преобладают иностранные компании. Набор брендов, как правило, один и тот же, принадлежащий ограниченному кругу крупных структур — розничных групп вроде Inditex Group, LPP, Fiba Group, Melon Fashion Group, Maratex, «Монекс трейдинг», «ДжамильКо». «Их магазины генерируют высокий покупательский трафик в торговом центре, — говорит директор отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько . — По этой причине девелоперы прилагают все усилия, чтобы заполучить таких арендаторов. К тому же присутствие подобных торговых операторов уже давно стало своего рода знаком качества торгового центра».

«Как только хорошая марка появляется, ее хотят заполучить все торговые центры, — отмечает Николай Казанский. — Но при этом все равно выигрывают крупные моллы, которые более удобны для посетителя. И где есть некие точки притяжения, например кинотеатры. В последнее время становится особенно популярным включение в ТРЦ центров детского развлечения и образования».

Известных марок на нашем рынке пока недостаточно. По данным Retail-index.com, в России торговых операторов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании. Однако участники рынка уверены, что благодаря нынешнему инвестиционному буму и появлению новых площадей у Москвы, скажем, есть все шансы к концу десятилетия, а то и раньше стать настоящей столицей мирового шопинга. «Понятно, что нам далеко еще до Лондона, Нью-Йорка и Парижа, но товарооборот у нас уже сейчас колоссальный, и не надо недооценивать Москву», — говорит Николай Казанский. «В столице давно открыты официальные бутики самых дорогих мировых брендов, что уже ставит Москву в один ряд с мировыми столицами моды — Миланом, Парижем, Берлином, Нью-Йорком», — отмечает Ольга Ясько.

По данным Knight Frank, за пять лет свои первые магазины в Москве открыли около 50 международных операторов, то есть в среднем ежегодно на российский рынок выходит десяток новых брендов. С начала года в Москве появилось 13 зарубежных марок, в том числе Happy Socks, The Kooples, Pili, Ash, Pili Carrera, Krispy Kreme, H&M Home. В столице открылись первые заведения американских сетей общественного питания Quiznos и Krispy Kreme. В двух московских торговых центрах ГК «Ташир» были открыты магазины французской ювелирной сети APM Monaco. В ТРЦ «Афимолл» появился флагманский магазин итальянского производителя обуви Ash.

Спрос на торговые площади высокий: на протяжении трех кварталов 2013 года доля вакантных помещений в функционирующих торговых центрах Москвы составляла около 3%. Сейчас, по мнению участников рынка, она приблизилась к 1%. В условиях ажиотажного спроса некоторые аналитики прогнозируют повышение арендных ставок. В частности, в NAI Becar предполагают, что стоимость аренды площадей в ТЦ вырастет на 5–10%. Впрочем, другие собеседники «Эксперта» ничего подобного не ждут. «Новые торговые центры лучше, и ставки там изначально выше средних», — объясняет Николай Казанский. Но в остальных торговых центрах арендные договоры долгосрочные, так что расценки, установленные на новых объектах, на них не повлияют.

Ставки же в устаревающих центрах могут снижаться, но обычно это происходит не публично, с арендаторами заключаются дополнительные соглашения, а официально цена не меняется. Но, похоже, арендодатели нашли возможность получать с торговцев больше. По информации Knight Frank, коммерческие условия аренды помещений в ТЦ меняются в сторону уменьшения базовой ставки аренды и увеличения процента, взимаемого с товарооборота арендатора (см. таблицу 1).

Таблица 1:

Условия аренды в торговых центрах Москвы в третьем квартале 2013 г.

Сложнее ситуация в стрит-ритейле. «Здесь на ставку аренды сильно влияет политика правительства Москвы, — говорит исполнительный директор “Rossmils-Россия” Алексей Могила . — Например, запретили парковку на какой-то улице — и продажи там сразу падают».

По мнению Ольги Ясько, рынок еще не успел ощутить на себе последствия запрета парковки внутри Бульварного кольца (а с декабря и внутри Садового кольца). «К тому же эти последствия могут иметь разнонаправленное действие в зависимости от профиля арендатора, — считает г-жа Ясько. — Например, запрет на парковку может негативно отразиться на работе операторов премиум-сегмента, в то время как обороты предприятий общественного питания, операторов “среднего класса”, а также магазинов с товарами импульсного спроса могут возрасти».

Таблица 2:

Наиболее крупные столичные торговые центры, ввод которых в эксплуатацию запланирован в 2014–2015 годах

Офисы идут в Новую Москву

Рынок офисной недвижимости в этом году тоже на подъеме. Но в отличие от сегмента торговой недвижимости, несмотря на серьезное увеличение объемов введенных и заявленных к вводу площадей, он близок к стабилизации. По данным Colliers International, общее предложение качественных офисов по итогам года может вырасти на 800–850 тыс. кв. м (в полтора раза больше, чем в прошлом году), до 14,8 млн кв. м. Впрочем, риелторы, учитывая опыт прошлых лет (по данным компании Praedium, в третьем квартале 2013 года ввод офисов составил только 38% запланированного объема), не склонны безоглядно доверять заявкам.

По площади качественных офисов на душу населения мы примерно вдвое отстаем от развитых стран. Однако, несмотря на имеющийся потенциал роста, эксперты настроены довольно пессимистично: «Инвестиции в офисную недвижимость более рискованные, чем инвестиции в недвижимость торговую. Бизнес-центры в кризис быстрее теряют арендаторов, чем ТРЦ. В 2014–2015 годах рост сегмента замедлится», — считает Алексей Могила.

В первую очередь это коснется самых дорогих офисов — класса А. Уже в третьем квартале текущего года, по данным Knight Frank , объем свободных площадей в таких бизнес-центрах вырос на 6 процентных пунктов и составил 18,6%. В свою очередь доля свободных площадей в офисах класса В за это же время снизилась на 3,9 п. п., до 10,6%.

«Рынок изменился, арендаторы стали разборчивее, — поясняет директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International в России Вера Зименкова . — Теперь они понимают, что необязательно платить “за буквы”. В Москве, как известно, есть офисы класса А и есть офисы, которые просто присвоили себе эту букву. То есть помещение на самом деле может относиться к категории B+. Арендаторы, хорошо ориентирующиеся на рынке недвижимости, понимают, что лучше снять помещение в классе B+. По характеристикам оно не будет отличаться от так называемого А, но обойдется дешевле».

Бизнес-центр Golden Gate должен был быть сдан еще в начале года, но из-за пожара его ввод в эксплуатацию был перенесен на 4-й квартал

Главные арендаторы московских офисов, по оценке консалтинговых компаний, — ИТ- и медиакомпании: их доля уже третий год не опускается ниже 20%. «С января по сентябрь компании, оперирующие в сфере высоких технологий, медиа и телекоммуникаций, арендовали и купили около 25% офисных площадей в общем объеме спроса, — отмечает в обзоре директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков . — Доля организаций финансового сектора снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и не превышает 10%, в то время как доля B2B-сектора не изменилась. Также в текущем году мы наблюдали сокращение доли производственных организаций, а компании, оперирующие в сфере добычи и поставок нефти и газа, увеличили свою активность по сравнению с 2012 годом».

Таблица 3:

Бизнес-центры, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2013 год (по данным CBRE и NAI Bekar)

Уровень базовых арендных ставок в бизнес-центрах класса А в пределах центра и Москвы-Сити достигает 1750 долларов за метр в год (с учетом НДС). Диапазон базовых арендных ставок: для класса А — 800–1750 долларов, среднее значение 1025 долларов; для класса В+ — 730–1100, среднее значение 915; для класса В — 570–920, среднее значение 745 долларов за квадратный метр в год.

Наибольшим спросом традиционно пользуются офисы между Садовым и Третьим транспортным кольцами, где было арендовано и куплено 30% всех офисных площадей. Доля площадей, арендованных и купленных в зданиях, расположенных внутри Садового кольца, сократилась до 17%. За пределами ТТК (внутри МКАД) была в 2013 году арендована и куплена почти половина офисных площадей в общем объеме спроса. В то же время, по данным Cushman & Wakefield, особенно активно растет спрос на офисную недвижимость в Юго-Западном округе. У границ этого округа, в Новой Москве, по отзывам участников рынка, продолжается формирование «кластера бизнес-центров».           

График 1

В этом году заявленные объемы ввода новых площадей вдвое превышают прошлогодние

График 2

Объем предложения офисной и торговой недвижимости в Москве растет

График 3

В этом году на рынке появилась новая категория офисов - В+