Опасные новостройки

Опасные новостройки

Истомин Максим

Ссуды на приобретение жилья в новостройках в 2014 году могут достичь 40% общего объема ипотеки. Это стимулирует рост жилищного строительства, однако резко повышает чувствительность ипотечного портфеля к рискам строительной отрасли

Ссуды на приобретение жилья в новостройках в 2014 году могут достичь 40% общего объема ипотеки

Фото: AP

Российский ипотечный рынок замедляется третий год подряд: по итогам первого полугодия 2013-го темп прироста объема выданных ипотечных кредитов составил только 26% против 57% годом ранее (см. график 1). Охлаждению рынка поспособствовал устойчивый рост ипотечных ставок с начала прошлого года. Тренд был переломлен только во втором квартале года нынешнего: первым объявил о снижении ставок Сбербанк, его примеру последовали ВТБ24 и АИЖК. За март–май 2013 года крупнейшие ипотечные институты снизили ставки по своим популярным программам в среднем на 1 процентный пункт, их примеру последовал еще ряд активных ипотечных игроков. Утратив возможности ценовой конкуренции, многие участники рынка пошли на смягчение требований к заемщикам и условий выдачи ипотечных кредитов, в первую очередь снизив требование к первоначальному взносу. Кроме того, ряд банков смягчил требование к кредитной нагрузке на семейный бюджет заемщика.

Тотальное доминирование

Крупнейшие госбанки продолжают укреплять свои позиции на ипотечном рынке. Первая тройка лидеров — Сбербанк России, ВТБ24 и Газпромбанк — за первое полугодие 2013 года увеличила свою долю с 65 до 68% всей выдачи. Доля же крупнейших государственных финансовых институтов (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-банк и Банк Москвы) с учетом рефинансированных ссуд АИЖК превысила 74% рынка.

Главный вклад в усиление позиций госбанков внес ВТБ24: его доля выросла с прошлогодних 14 до 18%, а темп прироста выдачи обгоняет рынок в два с половиной раза. Доля же Сбербанка в общем объеме выдачи, наоборот, снижается уже второй год подряд: по итогам первого полугодия 2013 года она составила 43% против 45% в первом полугодии 2012 года. Наращивание доли госбанков связано и с возвращением на рынок Банка Москвы: в первом полугодии 2013 года он выдал в 15 раз больше ипотечных кредитов, чем за соответствующий прошлогодний период, а его доля рынка увеличилась с 0,1 до 0,9%.

В десятку крупнейших ипотечных банков по итогам полугодия вошли банк «Санкт-Петербург» (темп прироста выдачи — 215,2%), Райффайзенбанк (130,1%) и Ханты-Мансийский банк (116,2%). Лучше рынка росли также Транскредитбанк (98,2%), Абсолют Банк (79%) и Нордеа Банк (61,5%). Заметно ухудшились позиции «Ак Барса» (–33,2%), Запсибкомбанка (–31,2%) и «Уралсиба» (–20,8%): продемонстрировав отрицательный темп прироста, эти финансовые институты выбыли из топ-10.

Таблица 1:

Ренкинг банков по объему ипотечного кредитования в 1-м полугодии 2013 года

Новостройки начинают и выигрывают

Последние полтора года структура ипотечного рынка заметно меняется: устойчиво растет доля кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. По данным банков из топ-20 (без учета Сбербанка), темп прироста ссуд на покупку жилья в новостройках в среднем в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки. Благодаря этому по итогам первого полугодия 2013 года доля ипотечных ссуд на приобретение квартир в новостройках достигла трети всего объема выдачи.

Из топ-20 банков, предоставивших информацию об объеме выданных ссуд на приобретение жилья на первичном рынке, передовые позиции занимают частные игроки. Абсолютным лидером по этому направлению стал банк «Возрождение»: доля ссуд на приобретение жилья в новостройках составила 83% всего объема выдачи. За ним следуют «Санкт-Петербург» (81%), Ханты-Мансийский банк (62%) и «Зенит» (59%). Государственные банки на первичном рынке менее активны: у ВТБ24 доля ссуд на новое жилье составила 38%, у Банка Москвы — 30%, у Связь-банка — всего 6%.

Смещению акцента в пользу первичного рынка поспособствовал динамичный рост строительной отрасли: со второй половины 2011 года темп прироста объемов ввода жилья показывает положительную динамику. Бьет рекорды и возведение жилых домов в Москве: в 2013 году планируется построить более 3,4 млн кв. м жилья (на 32% больше, чем в 2012 году), из которых на территорию Новой Москвы придется не менее 1,1 млн кв. метров. Новостройки Новой Москвы пользуются особой популярностью у покупателей благодаря хорошей экологии, доступным ценам, а также введенным властями нормативам по ограничению высотности и требованиям к социальной инфраструктуре. Росту привлекательности новостроек также способствует переориентация застройщиков на работу в рамках 214-ФЗ, что повышает интерес банков к кредитованию физлиц на покупку недвижимости на первичном рынке.

Таблица 2:

Топ-50 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2013 года

Таблица 3:

Топ-50 банков по величине ипотечного портфеля на 1 июля 2013 года

Риски первичного рынка

По прогнозам «Эксперт РА», объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 трлн рублей. Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году достигнет 25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов.

В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому способствует сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования, а в конечном счете и на уровень ставок по ипотечным кредитам. Мы прогнозируем прирост рынка на уровне 20% в случае, если процентные ставки не изменятся, и не выше 15%, если они вследствие ухудшения макроэкономической ситуации поднимутся.

Таблица 4:

Топ-20 банков по доле ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных кредитов за 1-е полугодие 2013 года

При сохраняющихся темпах роста жилищного строительства и все большей кооперации девелоперов и банков в части разработки совместных программ кредитования жилья в новостройках темп прироста выдачи ипотечных ссуд на первичном рынке сможет сохраниться. Таким образом, по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 40% общего объема выдачи.

Увеличение доли ипотеки в новостройках стимулирует рост предложения нового жилья, что способно позитивно отразиться на стоимости квадратного метра и доступности ипотеки. Но у этого процесса есть и обратная сторона: к кредитным рискам ипотеки добавились остающиеся высокими риски строительной отрасли, прежде всего недостроя. При этом на фоне строительного бума многие банки заметно снизили требования к объекту недвижимости и готовы выдавать ипотечные ссуды уже на начальном этапе строительства. В случае экономического спада в 2014 году на один-два года могут быть заморожены проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов.

Главная задача банков и государства сейчас — обеспечить дальнейший рост ипотеки на первичном рынке без ухудшения качества кредитного портфеля. Совместить рост ипотеки на первичном рынке жилья и контроль рисков можно за счет массового внедрения страхования профессиональной ответственности застройщиков (на случай остановки строительства либо увеличения его сроков), а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки ВЭБом и АИЖК. По нашим оценкам, крупнейшие участники рынка (в первую очередь госбанки) также готовы поддержать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.

Как мы считали

Выводы аналитиков "Эксперт РА" основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2013 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Такой подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка сведений на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению агентства, в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов могла бы войти группа Номос-банка, однако она не предоставила соответствующих данных.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

График 1

По итогам первого полугодия 2013 года объем ипотечного кредитования вырос на 26%

График 2

Со второго квартала 2013 года ипотечные ставки начали сниаться

График 3

С первого полугодия 2011 года ежегодно строится все больше жилых площадей

График 4

Доля трех крупнейших игроков достигла 68% всего рынка