20. Лендлорд из трущобы

20. Лендлорд из трущобы

Для многих владелец трущобы (он же лендлорд из гетто и выколачиватель арендной платы) является доказательством того, что человек может приобрести сатанинский образ при жизни. Адресат злобных проклятии, подушечка для булавок у тех, кто склонен к религии вуду, человек, считающийся эксплуататором угнетенных, сегодня владелец домов и квартир, сдающихся в аренду, в трущобах — одна из самых ненавидимых фигур.

Его обвиняют во всех грехах: он взимает необоснованно высокую арендную плату; держит свои дома без Ремонта; стены квартир в этих домах покрашены дешевой краской, содержащей свинец, который отравляет младенцев; он позволяет наркоманам, насильникам и пьяницам изводить жильцов. Отваливающаяся штукатурка, переполненные мусорные баки, вездесущие тараканы, протекающие трубы, провалы в крыше и пожары — все это неотъемлемые части владений лендлорда из трущоб, в которых процветают только крысы.

Обвинения эти многочисленны, но ложны. Владелец домов в гетто мало отличается от других поставщиков дешевых товаров. В действительности он ничем не отличается от любого поставщика любого товара. Все они взимают максимально возможную цену.

Рациональный человек не станет ожидать высокого качества, тонкой работы или новых превосходных товаров по распродажной цене. Он не будет злиться и чувствовать себя обманутым.

Прежде всего рассмотрим поставщиков дешевых, низкокачественных и подержанных товаров как класс. Из всего, что можно сказать об их продукции, выделяется одно, — они произведены по дешевке, низкого качества или были в употреблении.

Однако рациональный человек не станет ожидать высокого качества, тонкой работы или новых превосходных товаров по распродажной цене. Он не будет злиться и чувствовать себя обманутым, если товар по такой цене имеет соответственное качество. От маргарина мы ожидаем другого, нежели от масла. От подержанной машины нам нужно меньше, чем от новой. Тем не менее, когда дело доходит до жилья, особенно в городских условиях, люди ожидают и даже требуют качественного жилья по бросовым ценам.

Как же быть с утверждением, что лендлорд из трущоб берет слишком много за ветхие дома? Оно ошибочно. Любой пытается получить самую высокую цену за то, что он производит, и платить самую низкую — за то, что он покупает. Так поступают арендодатели, рабочие, члены групп меньшинств, социалисты, няни и фермеры. Даже вдовы и пенсионеры, которые сберегают деньги на крайний случай, пытаются получить самый высокий процент для своих сбережений.

Следуя аргументации, по которой арендодатели в трущобах достойны презрения, всех этих людей также необходимо осудить, поскольку они «эксплуатируют» тех, кому продают или сдают в пользование свои услуги и капитал, точно так же пытаясь получить максимально возможную отдачу.

Однако они, конечно, не заслуживают презрения. А если и заслуживают, то, во всяком случае, не по причине своего желания получить максимально возможный доход от своих товаров и услуг. Не заслуживают презрения и лендлорды из трущоб. Арендодателя в трущобах, сдающего свои разваливающиеся дома, выделяют по причине, составляющей практически основную часть человеческой натуры, — из-за желания осуществлять торговлю или обмен, добиваясь самой выгодной сделки.

Критики трущобных лендлордов не могут отличить всеобщее желание взимать высокие цены от возможности делать это, которая есть не у всех. Трущобные лендлорды отличаются не потому, что они хотят взимать высокие цены, а потому, что они могут это делать. Значит, главным в этой проблеме является вопрос, почему они могут. Это вопрос, на который критики не обращают никакого внимания.

Неумеренно высокие цены людям не позволяет взимать конкуренция. Она возникает, как только цена и норма прибыли на продукт или услугу начинает возрастать. Если, скажем, цена летающей тарелки-фрисби начинает расти, то устоявшиеся производители станут расширять производство. Новые предприниматели войдут в отрасль, подержанные фрисби, вероятно, будут продаваться на рынках секонд-хенд и т.д. Вся эта деятельность противостоит первоначальному повышению цены.

Если цена съемного жилья внезапно начала возрастать из-за внезапного сокращения его предложения, вступят в действие аналогичные силы. Новое жилье будут строить и владельцы недвижимости, и новые производители, привлеченные в отрасль повышением цены. Старое жилье начнут чинить, будут осваивать чердаки и подвалы. Вся эта деятельность будет толкать цену жилья вниз и в итоге преодолевать его нехватку.

Если арендодатели повысят плату в отсутствие дефицита жилья, то им будет непросто найти квартирантов. И старых и новых жильцов будет манить более низкая арендная плата в других местах. Даже если лендлорды сговорятся и поднимут плату все вместе, они не смогут ее сохранять на высоком уровне, если не будет дефицита. Такой попытке будут противодействовать новые предприниматели, не участвующие в картельном соглашении, которые начнут удовлетворять спрос на более дешевое жилье. Они будут покупать существующие дома и строить новые. Жильцы, конечно, начнут переезжать в дома, не принадлежащие картелю. Те, кто останутся в дорогих зданиях, будут использовать меньшие площади, съезжаясь по двое или перемещаясь в более маленькие квартиры.

Участникам картеля будет трудно поддержать запол- няемость своих домов. Картель неизбежно распадется, поскольку владельцы домов будут искать и удерживать жильцов единственным возможным способом — снижением арендной платы. Поэтому неверно утверждать, что лендлорды устанавливают цену по своему усмотрению. Как и все остальные, они взимают столько, сколько позволяет рынок.

Понятие «завышенной цены», по сути, не имеет смысла с точки зрения закона. «Завышение цены» может означать только одно — взимать больше, чем покупатель хотел бы заплатить. Но ведь всем нам очень бы хотелось не платить ничего за свое проживание (или платить минус бесконечность, — это означало бы, что арендодатель платит жильцу бесконечное количество денег за то, что тот живет в его здании). Поэтому можно утверждать, что завышенную цену взимает любой арендодатель, требующий хоть какой-нибудь платы. О любом, кто продает что-то за цену выше нуля, можно сказать, что он назначает завышенную цену, потому что нам всем хочется платить ноль (или минус бесконечность) за то, что мы покупаем.

Итак, отбрасываем как ложное утверждение о том, что трущобный лендлорд завышает цену. Но как быть с мусором, крысами, отваливающейся штукатуркой и т.д.? Отвечает ли арендодатель за эти условия? Крайне модно было бы ответить «да», но так не пойдет. Проблема трущобного жилья — это вообще не проблема трущоб и не проблема жилья. Это проблема бедности:, ответственным за которую лендлорда считать нельзя. А если это не результат бедности, это вообще не социальная проблема.

Дома в трущобах со всеми их ужасами — это не проблема, когда живут в них люди, которые могут себе позволить жилье более высокого качества, но предпочитают жизнь в трущобах из-за денег, которые могут на этом сэкономить. Такие предпочтения могут не пользоваться особой популярностью, но свободный выбор людей, который касается только их самих, нельзя классифицировать как социальную проблему. Если бы это было возможно, мы все могли бы опасаться, что наши самые взвешенные решения, самые лелеемые вкусы и Желания будут охарактеризованы как «социальные проблемы» людьми, вкусы которых отличаются от наших.

Жилье в трущобах становится проблемой, когда люди живут там по необходимости, — не желая там оставаться, но не имея возможности позволить себе что-то лучшее. Эта ситуация, безусловно, печальна, но здесь нет вины лендлорда. Наоборот, он предоставляет необходимую услугу исходя из бедности жильцов.

В подтверждение этого рассмотрим закон, запрещающий существование трущоб, а значит и трущобных лендлордов, но никаким иным образом не учитывающий интересы жителей трущоб (предоставление достойного жилья бедным или адекватных доходов на его покупку либо аренду). Аргумент состоит в том, что если трущобный лендлорд действительно вредит жителям трущоб, то его исчезновение, при неизменных прочих условиях, должно повысить чистое благосостояние таких жильцов.

Однако закон не позволит этого добиться. Он нанесет огромный вред не только трущобным лендлордам, но и жильцам, и им даже в большей степени. Если лендлорды потеряют доходы из этого источника (возможно, далеко не единственного), то квартиранты потеряют жилье. Их принудят к тому, чтобы арендовать более дорогое жилье за счет сокращения суммы денег, предназначенных на продукты питания, лекарства и прочие товары первой необходимости.

Так что проблема не в трущобном лендлорде, а в бедности. Лендлорда можно было бы обвинить во всех ужасах трущоб, если бы он был причиной бедности.

Почему же тогда его одного подвергают поношениям, когда он не больше других торговцев повинен в обмане? В конце концов, никто не оскорбляет тех, кто продает подержанную одежду бродягам с Бауэри-стрит, хотя у них плохой товар, высокие цены, а покупатели бедны и беспомощны. Не будем обвинять во всем торговцев. Виноваты бедность и нужда бродяг с Бауэри.

Точно так же люди не обвиняют владельцев «автомобильных кладбищ» в плохом качестве товара или страшной нужде их клиентов. Владельцев булочных со вчерашним хлебом никто не винит в том, что хлеб у них черствый. Все понимают, что если бы не автомобильные свалки и подобные булочные, то бедняки жили бы еще хуже.

Очевидно, есть взаимосвязь между объемом государственного вмешательства в некую экономическую сферу и количеством оскорблений и ругательств, сыплющихся на предпринимателей, обслуживающих эту сферу. Законов, которые вмешивались бы в деятельность булочных вчерашнего хлеба или автосвалок, было немного, но в жилищной сфере — наоборот. Таким образом, необходимо указать на связь между государственным вмешательством в жилищный рынок и ужасной репутацией трущобного лендлорда в глазах общества.

Навязывание «домов-кадиллаков» может лишь навредить жителям «домов-фольксвагенов».

Невозможно отрицать наличие сильного и разнообразного вмешательства государства в рынок жилья. Точечная застройка, государственное жилье и городские проекты реконструкции, правила зонирования и строительные кодексы — вот лишь отдельные примеры. В каждом из них создано больше проблем, чем решено. Выло уничтожено больше жилья, чем построено, расовая напряженность усугубилась, а жизнедеятельность местных сообществ была нарушена.

Похоже, что в каждом случае за последствия бюрократической волокиты и путаницы отвечает лендлорд. Он несет вину за перенаселенность, вызванную городской программой реконструкции. Его обвиняют в том, что состояние его домов не соответствует стандартам, установленным в нереалистичных строительных кодексах. Если бы они соблюдались, то это радикально ухудшило бы положение жителя трущоб. (Навязывание «домов-кадиллаков» может лишь навредить жителям «домов-фольксвагенов». Оно ставит жилье за пределы финансовых возможностей бедняков.)

Вероятно, наиболее критичной связкой между государством и дурной репутацией трущобного лендлорда является закон о контроле над арендной платой. Этот закон меняет обычные стимулы, ориентированные на прибыль и заставляющие предпринимателя обслуживать своих клиентов, на стимулы, которые делают его прямым врагом квартиросъемщиков.

В обычной ситуации лендлорд (или любой другой бизнесмен) получает доход, обслуживая потребности жильцов. Если он не может этого сделать, то жильцы будут постепенно съезжать. Пустующие квартиры, конечно, означают потерянный доход. Реклама, квартирные маклеры, ремонт, покраска и другие вещи, связанные с пересдачей квартиры, означают дополнительные расходы. Кроме того, лендлорд, который не в состоянии удовлетворить нужды жильцов, может быть вынужден снизить арендную плату. Как и в другом бизнесе, клиент всегда прав, и торговец игнорирует это утверждение только на свой страх и риск.При установлении контроля над арендной платой система стимулов переворачивается. В ней лендлорд получает наибольшую отдачу, обслуживая своих жильцов не хорошо, а плохо, симулируя, отказываясь делать ремонт и оскорбляя их. Если арендные ставки законодательно удерживаются на уровне ниже рыночного, то наибольший доход лендлорд получит, не обслуживая жильцов, а избавляясь от них, поскольку тогда он может заменить их жильцами, которые платят больше и не подпадают под действие закона.

Если в условиях контроля над арендной платой система стимулов переворачивается, то вход в отрасль лендлордов определяется процессом самоотбора. Если существует финансовый стимул обслуживать клиентов, то будет привлекаться один тип лендлордов. Если существует финансовый стимул притеснять клиентов, то будет привлекаться совсем другой тип лендлордов. Другими словами, репутация лендлорда как хитрого и алчного вполне может быть оправданна, но к тому, чтобы такие люди становились лендлордами, их в первую очередь подталкивает программа контроля над арендной платой.

Ухудшение качества жилья вызвано запретом на высокую арендную плату, контролем над ней и аналогичными законами. Запрет низкокачественного жилья, строительные кодексы и тому подобное заставляют лендлордов покидать рынок. В результате у жильцов сокращается возможность выбора, а качество остающихся вариантов ухудшается. Если лендлорды, сдавая жилье бедным, не могут обеспечить себе такой же уровень прибыли, как и в других сферах, то они уйдут с рынка. Попытки понизить арендную плату и поддержать высокое качество приведут к снижению прибыли и уходу игроков с рынка, а небогатые жильцы окажутся в гораздо худшем положении.

Следует помнить, что основная причина появления трущоб — это не арендодатель. Самые худшие его «перегибы» вызваны государственными программами, в особенности программами ограничения арендной платы. Трущобный лендлорд вносит положительный вклад в общество; без него экономике было бы хуже. Он продолжает выполнять свою неблагодарную задачу, несмотря на все оскорбления и поношения, и это, по сути, лишь подтверждает его героическую природу.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.